去年本港的供款與入息比例已不斷下跌。(資料圖片)
上回談到供樓負擔意義，是回應周顯先生的房地產市場理論。金管局總裁陳德霖認為，他的逆周期監管措施有助金融穩定，周大師卻反駁天性使然，人類花在衣、食、住、行方面的比例自有一定規律。言下之意，供樓負擔既不用管，亦管不來。
是的，樓貴住細啲是經濟規律，但有規律並不代表消費者的租金負擔一成不變，更不代表投資者的供樓負擔是千篇一律。由於房屋需求不易被取代，樓貴租起的後果往往是租金負擔上升。
0.5這個來自美國數據的住屋需求彈性系數，含意是呎租每貴一成，租金負擔雖然不會跟呎租升足一成，但由於租客只會住細半成，租金負擔會隨之上升半成。
根據人口普查，從06年到2011年，香港私人住宅單位的家庭住戶每月租金中位數由5,100元，升至7,500元，但由於同期家庭收入亦上升了不少，因此租金與收入比率中位數只由25.2%，微升至25.7%。然而，比較18區的數據，從最低的屯門(9.2%)，到最高的油尖旺(26%)，相差足足超過16個百分點，兩區的租金差距應該是原因之一。
更重要的是，交租與供樓不同，交租純為消費，供樓卻多少帶點投資成分。自09年起，金管局幾次收緊按揭成數。誇張一點看，取締按揭市場投資房地產可以完全不受影響嗎？
實情是從06年到2011年，私人永久性房屋的按揭供款及借貸還款與收入比率中位數由28.6%，下跌至20%。
租金負擔升，供樓負擔跌，意味着住屋消費市場雖然自有其規律，金管局卻不是無法左右房地產投資市場的。
有趣的是，只佔收入兩成左右的供樓負擔有甚麼值得財金官員擔憂？財爺掛在口邊過半收入用作供樓的驚人數字，其實是個按樓價及收入數據計算出來的虛擬數字。
而陳總「從41%下跌6個百分點至近月的35%」的數據，才是從新批住宅按揭貸款的資料得出來的。
而新批按揭的供樓負擔又比所有按揭的供樓負擔高，原因是只要利率變動不大而收入持續上升的話，供樓多年的人供樓負擔會按年減少。
更有趣的，是新批按揭的平均按揭成數自2012年起其實已穩定下來，供款與入息比例在2013年卻仍不斷下跌。
周大師的分析認為這個下跌與樓價回復平穩有關。但既然樓價和按揭成數都在去年穩定下來，供樓負擔還在下跌的含意，可能是過去一年多以來，只有較高收入人士才能置業。換句話，政府以一連串逆周期監管和需求管理措施左右市場，後果只是令一班收入較低的市民無法上車置業。
作者為克林信大學經濟系副教授/香港科技大學經濟系客座副教授 http://www.facebook.com/economics3.0