買樓full pay都有機會出問題？有得亦有失(下)

上期提及買樓全付樓價(full pay)亦有機會出現潛在問題，而事實上，承造按揭亦帶來不少好處，對比全付，不少業主或認為更有吸引力。

Full pay雖然勝在節省利息支出，但大額資金會被鎖死，令自己減少現金流，資金上或欠缺了周轉彈性，若有突如其來的開支需要，需注意調動資金方面是否出現了限制，備用資金是否充裕。其實，若善用借貸，透過槓桿作用或有機會獲取更好回報，例如投放較少資金並運用借貸以較低成本賺取更高回報，並以資金作不同投資獲得回報及分散風險。

在借貸方面，目前實際按揭息率主要為3.25厘，處於中性偏低水平，一般另設按揭存款掛鈎Mortgage Link優惠，即是銀行會向按揭客戶提供一個高息活期儲蓄戶口，存款利率與按揭利率掛鈎，高存息現達3.25厘屬於吸引水平，按揭用家便可停泊資金或存放日常儲蓄在高存息戶口，透過高存息回報對沖按揭利息開支；高存息戶口的存款上限一般為尚餘按揭額的一半，資金亦可按自身需要隨時存取，善用此戶口可抵銷高達一半按息支出，等同可將淨按息由3.25厘降為低至1.625厘。再加上最近銀行提供予按揭客戶的現金回贈有所上調，客戶可因應不同按揭金額獲取高達按揭額約0.5%至1%或以上回贈，除了可進一步抵銷按息支出，亦可額外獲取資金作不同用途包括投資或高存息儲蓄作備用金等。

舉例，陳先生最近在股票市場大有斬獲，基於物業租金回報吸引，決定套股換樓取得長線收租回報，加上樓市回暖樓價具有見底回升潛力，置業值博率不俗，而今年按息下降借貸成本降低，遂決定趁低吸納入市。陳先生買入一個兩房連租約單位作收租之用，樓價600萬元，他雖然資金充裕，但認為全付樓價鎖死可再投資及調動之資金，決定運用租金收入作證明申請按揭。單位近月新租約之租金為20,000元，租金回報達4厘，相當理想，若借七成按揭，供款平過租金，陳生決定借取200萬元按揭額，按揭成數約33%，最低入息要求約17,415元，銀行接納以月租之80%即16,000元作為入息證明，故此陳生基本上只需象徵式補回少許入息證明便可。借貸成本方面，按照目前按息3.25厘，月供約8,705元，利息5,417元；雖然按揭金額不大，銀行批出理想現金回贈達10,000元，足以幫補首月供款有餘，另外陳生將資金存放於按揭掛鈎之高存息戶口收息，抵銷高達一半利息，每月淨利息支出等同降至低於3,000元。

在這個案中，陳生置業沒有選擇full pay，一年借貸成本大概為樓價0.54%，一年租金回報則為樓價之4%；而基於承造按揭額200萬元，陳生可保留200萬元資金再購置高息投資產品，回報同樣為4%。總括來說，若陳生以600萬元資金全付樓價，一年租金回報為24萬元；而他選擇承造按揭並保留資金再投資，一年租金收入24萬元+投資回報8萬元，減去淨利息支出約3.2萬元，總回報增至28.8萬元。當然，以上僅屬例子，亦需留意投資涉及風險，當中亦因應按揭額增多減少及投資回報等不同情況而出現不同結果，例如運用低息借貸爭取再高些回報，總回報可多於上述較保守例子。