送契樓為何轉售難?
2020-08-10
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送贈物業指業主將樓宇業權送予他人,一般是親人,例如是業主送予子孫又或夫婦間送贈,當中沒有代價或成交金額,又或只是象徵式的金額,較常以送贈契(Deed of Gift)形式轉讓業權,並登記於土地註冊處。以獲贈形式得來之物業稱為「送契樓」,這種看似便利的轉讓物業方式其實較易出現轉售困難,原因是買家購置送契樓或難於找得銀行承辦按揭。

送贈物業實際上是受限於破產條例,送贈者如被發現在申請破產前5年內將物業送予他人,可被視作故意轉移資產避債,債權人可透過破產管理署追索回物業,期間之買賣轉讓交易或宣告無效,物業交還破產管理署處理償還債務。物業是按揭貸款中的抵押品,若借款人無力還款,銀行可將物業變賣抵債,但由於送契樓存在被破產管理署討回的風險,故此對於銀行來說,替未滿5年期的送契樓承造按揭是存在高風險的。

然而,是否超過5年送贈期的物業,便一定可獲銀行批出按揭呢?答案並非必然。原因是大部分銀行對送契樓取態保守,不同銀行亦會自行對送契樓作出商業決定;例如有些銀行願意為剛過5年送贈期的物業提供按揭,有些則要求送契年期必需達8年或10年以上,更有部分銀行只會按個別情況考慮,甚或全然拒絕送契樓按揭。基於上述情況,獲贈物業之一方轉售其送契樓是較為困難。買家若心儀的單位是送契樓,應注意送契年期並先向銀行查詢按揭事宜,以免按揭申請被拒大失預算。

而事實上,送契樓並沒有獲豁免物業買賣印花稅,稅局仍會根據當前物業估值計算及徵收印花稅;故此,近年親人移交樓宇業權的方式較多以內部轉讓形式進行,除了沒有上述送契樓衍生之問題,亦因為按照現行稅制,不論近親是否持有物業,近親之間轉讓物業亦只需繳交稅率較低之首置印花稅,而且,只需處理好按揭事宜,仍有按揭貸款之物業仍可進行轉讓。

作者為中原按揭董事總經理

文章轉載自「AM地產」facebook:
http://bit.ly/2wls4EF

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