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量化樓市入手時機
2021-09-28

過去幾篇專欄,筆者都成功預視港股大跌,箇中運用的技巧就是量化分析,即用數據理性及系統化地判斷後市。量化分析除了可以應用於股市之外,亦能用於樓市。歷史數據顯示,樓市除了受失業率、GDP、租金回報率、息率影響外,更受M2,即Money supply影響。若回看過去20年數據,純粹看著中原樓價領先指數應當難以判斷樓價升跌,除了2003年前、2008年、2015年及2018年外,其餘時間都只會看到指數節節上升。不過,納入本地M2作為因子分析後,則會發現樓價與M2息息相關。

把樓價除M2,會得出一條異常有規律的數列,每次比率觸及0.026,比率就會下跌;每當比率觸及0.018或以下,比率就會上升。由於樓價是分母,比率愈高即樓價超買;比率愈低即樓價超賣,今年年頭比率受新冠肺炎疫情及移民潮影響,曾接近0.018水平,及後便迅速反彈。投資者若想找出入市最佳時機,不妨留意一下上述比率。不過,若以宏觀經濟角度來看,全球央行尤其美國,都打算開始減少量寬額度,實行收水,並於明年底至2023年開始加息。屆時M2便不會如過去般增加,變相影響樓價升幅,房地產投資者必須注意。
 

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