香港長遠樓市展望
2019-12-30
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短期本港樓市前景並不向好。(資料圖片)

根據土地註冊處的數據,自6月起本地樓市成交量(相對上年同期)大幅下跌,不過,上月成交量卻見有所回升。這是因為市民見局勢「漸趨穩定」,還是「天要下雨,娘要嫁人」結婚買樓的剛性需求始終存在?沒有數據我不知道。無論如何,大家都是希望知道樓市前景如何。
 

短期而言,樓市並不向好。看中原城市領先指數,雖然從今年初至今整體升幅超過4%,但從6月底的高峰開始計算,樓市卻是下降了6%。(當然,樓市本身成交量小,加上抗爭令這幾個月的成交量比以往更小,指數本身能否真實反映樓市現況實在存疑。)看中原經紀人指數,自11月中以後指數都徘徊在50以下,即是說在樓市前線的經紀普遍都對樓市悲觀。

的確,從走資謠言滿天飛,到經濟數據向下調,短期內樓市需求下降是不難理解。不過,長遠而言,樓市前景還看基本供求。經濟周期和資金進出是需求的一部分,但新移民的湧入和年輕人結婚組織新家庭亦是樓市剛性需求的重要部分。
 

前輩蕭若元在他的YouTube頻道計過一條數,把新移民和因結婚離婚新增家庭減去移民到外國的家庭,每年樓市需求淨增長大約是4萬個單位左右,(這與最近政府預測未來10年樓市需求為42.5萬不謀而合),而過去十年樓市供應每年卻遠遠少於這數目。

換句話說,即使現在政府突然能夠增加供應至每年提供4萬個單位(不久前陳帆局長在記者招待會宣布政府未來10年供應「目標」是43萬個單位),本地樓市仍然只能在「追落後」。更何況,政府的計劃經常不達標,加上目前的政治環境只會令政府施政更加舉步維艱:可以增加麵粉供應的「明日大嶼」差不多肯定會胎死腹中;能夠(在麵粉不變的情況下)提供更多麵包的提高地積比率,卻又有官商勾結的嫌疑;把公私樓比例提由6:4比,提高至7:3比好像有「民意支持」,但其實是(在總樓市供應不變的情況下)把私樓供應進一步減少。

除非中國經濟大衰退(例如中美貿易談判破裂),否則期望香港樓市「爆煲」的「無殼蝸牛」可能又要失望。

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