貼市價下的拉鋸戰你還在等什麼？

【潮看樓市】踏入11月，走在地產代理舖門口，你有否感受到一種微妙而奇特的情緒？一邊是發展商開售新盤時的熱鬧景象，只要開價敢於「貼市」甚或略有折扣，賣樓現場依舊人頭湧湧，銷情理想；但轉頭一看二手市場，卻是另一種光景—睇樓量平穩但成交緩慢，業主減價幅度有限，買家放慢腳步觀望，市場彷彿陷入了一場深度的「攻防拉鋸戰」。

這種「一手熱、二手冷」的溫差，正正反映了當前香港樓市在多重宏觀變數下的矛盾心理。一方面，剛公佈的經濟數據給了市場信心。本港最新GDP增長表現理想，加上專才計劃持續帶動高質素人口及資金流入，實體經濟的復甦為住宅市場提供了實實在在的剛性需求與租金支撐。對自住客及長線投資者來說，磚頭依舊是本港最具防禦性的資產之一。

然而，另一邊廂的「息口陰霾」卻如影隨形。縱使市場之前經歷過一輪減息預期，但近期環球通脹數據的拉鋸，讓美國聯儲局的貨幣政策再現變數，市場對高息環境可能持久、甚至息口回升的憂慮重新抬頭。在按揭利率未見實質大幅下調前，置業者的供樓壓力與心理忐忑依然高企。

這場拉鋸戰，本質上是「經濟基本面」及「資金成本」的角力。發展商最懂得這個道理。一手市場之所以能破局，關鍵在於「精準打擊」。在現時貨尾與新盤供應充足的背景下，發展商放棄了高溢價開盤的傳統，改以「貼市價」去迎合買家的負擔能力。對買家來說，一手新盤往往伴隨靈活付款辦法、折扣優惠及較新的樓宇品質，自然能將積壓的剛需及套現資金吸引過來。

相反，二手業主大多持貨能力較強，在經濟持續向好的情況下，並不急於斬纜離場。業主守著心理底線，買家又因對息口敏感而不敢輕易追價，兩者膠著的結果，便是二手成交量被迫縮減。

那麼說，11月的樓市的破局點在哪？筆者認為答案或許在於「溢價壓縮」及「情緒修復」。樓市要走出拉鋸，不能單靠發展商貼市價開盤來獨力支撐，而是需要二手業主逐步接受市場新常態，將價格向實際交易區間靠攏。同時，一旦息口走向在年底至明年初進一步明朗化，市場的不確定性消除，觀望已久的購買力自然會加快釋放。

對於準備入市的本地買家而言，目前的拉鋸期反而提供了一個冷靜選擇的機遇。在沒有狂熱追價的市場中，不論是在迎盤中尋找貼價優質戶，還是在二手市場中掏尋具議價空間的實惠單位，主導權正逐漸回到講求實用與長遠價值的手中。11月的開局看似靜水深流，但往往，最具智慧的佈局正是在這種平靜與拉鋸中出現。