銀行上調樓按現金回贈的原因

有本地發鈔銀行，近期為了爭取做多一點按揭生意，全面上調為新做樓按的顧客，提供逾1%的現金回贈(貸款500萬元以下的，回贈0.5%至1%；貸款500萬元至1,000萬元的，回贈1.05%至1.1%；貸款1,000萬元以上的，回贈1.2%)。

一個貸款逾1,000萬元的買樓人士，能獲逾12萬元的現金回贈，實是一個不小的數目，可在選購傢俬或電器時，改購一些更心儀的產品，對顧客很有吸引力，競爭能力不容忽視。相信其他有意在按揭市場爭一席位的銀行很快亦會跟隨。

其實，銀行在今年初之前，對做新的樓按生意仍十分謹慎。銀行審計部門曾多次召見為銀行做樓按估價的測量師，在估價時不要太進取，不能為了搶生意就討好顧客，刻意把樓價估得高一些，怕這樣會增加銀行的風險。

曾有測量師因估價過高，而被銀行暫停估價服務逾一個月，此舉對測量師的生意造成嚴重的打擊。

其實，被銀行叫停服務的測量師並沒有估錯價，而是樓價的確上升得很快，超出了銀行審計部門的意料。結果，為這間銀行做估價的測量師都紛紛收緊了估價的尺度，導致一些借不足錢的買家轉向其他銀行貸款。如是令到收緊按揭尺度的銀行做少了生意，市佔率因而有所下滑，引起銀行高層的留意。

為了扭轉這種劣勢，銀行才推出上調現金回贈的策略，希望可以盡快奪回失掉的市場佔有率。不過，單有現金回贈並不足夠，更關鍵的是估價不能與市場脫節。近期，由於樓價升得快，需要貸款的樓宇買家，常發現心儀單位較銀行的估價高5%至10%，涉及的價差少則幾十萬，多則百萬。在這種情況下，顧客在選擇銀行時，就會先考慮估價是否貼市，然後才考慮現金回贈有多少。

有些人會不太明白，銀行為甚麼會這麼積極想做住宅按揭生意？這種生意可以收取的利息不算多，通常比銀行訂的最優惠利率還要低，但銀行卻搶着來做。究其原因，有以下幾點：(i)這個生意一做就十幾廿年，小數怕長計；每單按揭生意，銀行能收到的總利息收入其實相當可觀。(ii)住宅樓按既有物業作抵押，又關係到貸款者的生活實際需要，貸款者大多不會中途而廢，死捱死頂都會供到落尾，是一門非常穩陣的生意。(iii)按揭生意常為銀行帶來很多其他生意。顧客要調動按揭銀行不容易，所以會以按揭銀行作為自己的主要銀行，有甚麼其他的金融需要，都會先找這家按揭銀行，如買保險、買股票、做稅務貸款，以及做信託等，可以衍生出很多不同的收益。如是令到銀行不惜為客戶提供現金回贈，也要爭取做多些按揭生意。