舖市蕭條連鎖效應 銀行放按揭助減租
香港商舖市場正陷入罕見困境。空置率創新高，成交大減，租金與售價持續下跌。更關鍵是，新買家難在銀行取得商舖按揭，令新業主無法在價格低位入市，也無法以合理租金出租。舊業主高價買入，減租又怕銀行重新估值或追差價，形成惡性循環。裝修、傢俬、電器、代理、物流、餐飲零售等行業同受牽連，創業營商環境轉差。金管局應正視問題，政府亦須在自由市場原則下創造有利條件，回應北上消費與網購趨勢。
先看數字。商舖自2018至19年高峰進入逾6年深度調整，售價回落逾四成，部分劏舖蝕讓九成以上。2025年底空置率達12.5%，為40年新高。2021年成交約1,820宗，總金額約460億元。到2025年全年跌至約701宗，總金額約131億元。部分核心商業區每月成交只及高峰期約十分之一，不少新買家以現金成交，可說史無前例。資產價值急速蒸發，流動性接近凍結。租金回報雖回升至4至5厘，亦因借貸困難而無法轉化為交投。
問題核心在銀行取態。銀行幾乎只做住宅按揭，工商舖近乎不借。即使原有客戶正常供款，仍可能被追差價。對比大學信用卡無抵押也可批出，商舖有實物抵押，按估值一成也不借，銀行過於保守。舖價已由高峰下跌五成至七成，銀行仍以舊思維審批，只會令成交更少，估值更差，反過來增加自身風險。租金要下調，必須有新成交形成新價格。新業主以新價入市，才能以較低租金出租而不怕被追差價。若沒有新按揭，新買家卻步，合理租金無法形成，吉舖難重新開業。
商舖不景不是單一行業問題。吉舖處處，市面蕭條，影響香港形象。政府經常宣稱經濟成就，但滴漏效應未達各行各業。這屆政府曾大鑼大鼓推出夜經濟，花公帑辦活動，最後不了了之。有效的政策應從營商環境入手，例如在不影響交通下，容許部分舖位前車輛短暫停泊。部分受歡迎食肆可收取臨時費用，在露天場地擺放餐枱。這些措施可即時增加街頭活力，亦不違背自由市場，只是減少官僚的過度規管。關鍵是政府要有魄力與膽量，面對不同時代的社會問題，不能只做宣傳。
自由市場精神不是政府完全不作為。香港舖租已連續下跌多年，部分區域甚至比深圳更低。舖市困境必須進入公眾議程。大可考慮杜拜和新加坡的嘗試，運用金融科技，將舖位數字貨幣化或代幣化，拆細高價物業，增加中小投資者參與和融資機會。投資移民計劃也可涵蓋全面購買工商寫字樓物業。稅務上不宜再加印花稅，甚至應研究調低，以刺激交投。空置稅更不應開徵，以免侵犯私有產權，打擊市場信心。亦可建立閉環式資金渠道，在可控監管下有序引入內地資金。擴大自由行城市，將有高鐵直接連繫西九龍站的都納入其中，包括桂林、洛陽、義烏等著名城市，支持零售飲食和旅遊業。金管局應引導銀行適度放寬商舖按揭，降低首期門檻，理性估值，停止盲目抽貸。
香港絕大部分企業是中小企，商舖正是創業者尋夢的起點。北上消費和網購是不可逆轉趨勢，但政策仍須協調，不能讓資產在這個城市急速蒸發。否則負面效應將拖累就業、消費與庫房收入，最終影響整體經濟。銀行作為百業之母，政府也要在市場與民生之間取得平衡。商舖活，百業才有機會活。