優化額外印花稅有何作用？

由於利率持續上升，加上香港經濟又復原得不如理想，以致本港樓市交投日見疏落，樓價因而顯著回落。這種情況令發展商投資意欲大減，並影響政府的賣地收入，導致政府有需要調整原有的用來遏抑樓價的辣招，以穩住樓價，防範社會出現金融風險。

為此，特首李家超藉着他的第二份施政報告，宣布了一連串減辣措施。這包括：(i)把額外印花稅的徵收時限，從買入後的三年內轉讓都要繳交，縮短為買入後兩年內轉讓才要繳交；(ii)把港人買第二套樓及非本地人買樓的印花稅從樓價的15%，降低到7.5%；(iii)外來人才的置業印花稅則由「先徵後退」，改為「先免後徵」。外來人才如來港已經7年，卻仍未成為永久居民，當局仍會再予兩年緩衝期，若之後仍未獲得「三粒星」，就得在30天之內補交次前未交的外來買家印花稅。

地產界雖然原先對減辣措施有更高的期望，但有減總好過沒有減，所以對此基本上呈歡迎態度。行內大多數人都認為，減辣可消除部分入市的阻力，令市場的交投會有所增加。交投增加後，業主就容易套現，不需要削價求售，樓價自然會企得穩一些。不過，有不少人仍覺得經優化後的買家印花稅，其實對樓市的穩定作用不大。

額外印花稅是最早推出的遏抑樓價措施，其目標就是要打擊炒風。所以它把買入樓宇不足3年就轉賣出去的行為視作投機炒賣，要繳交額外印花稅。這在炒風熾熱時是有需要的。現在市場已不見炒風，所以特首把要交額外印花稅的期限由3年縮短為兩年。

表面上看來，受限的年期由3年縮短為兩年，好像多少有點改善；但這種改善對一個樓宇買家來說作用不大。因為被困兩年已可造成足夠的傷害，令業主錯失最佳的套現機會。

在樓價長線都向好的時候，買家的信心足夠，所以持貨三年五年也有信心。但近期市場下行壓力大，穩定性不足，導致買家大都比較謹慎，他們不想樓宇買入後頭兩年都有轉讓的限制，令套現的成本變得很高。

減辣目的是想為買家消除一些入市的阻力，但這次把徵收額外印花稅的期限從3年降到兩年，卻只有量變，沒有質變，市場上不會有多少買家，因出現了這種改變而選擇入市。對普通買家來說，兩年期的轉讓限制，已具備足夠的殺傷力，令買家卻步。

政府不肯全撤這項辣招，予買家的印象是，政府對這類買賣行為並不認同，所以要以轉讓限制作為對他們的懲罰。既然政府不歡迎這樣做，他們何苦要去自討沒趣呢？

其實，香港的形勢已出現新的變化。之前是流入樓市的資金過多，需要加以遏抑；現在是入市的資金不足，連剛需的用家也選擇租樓而不是買樓。市場極需要資金擁有者挺身而出，用真金白銀去力撐正在回落的樓市。政府現在似乎不覺有此需要。到市道進一步惡化時，政府再想去調動資金擁有者的積極性時，可能為時已晚。