地產商在新界發展不時會遇到地方鄉村勢力阻攔，為求發展項目順利展開，地產商一貫做法是與鄉村簽訂協議，確保工程不會有人出來反對，有如傳真社最新調查報道提到的「秘密協議」。此等秘密協議往往以補償鄉村受發展影響所造成的損失，又或以村民康樂、社區和諧等理由，向鄉村提供「福利」。
既然是慣常做法，協議中有何秘密？
記者在採訪期間，先後接觸過多名來自不同鄉村的新界原居民，他們都不約而同表示知悉地產商在鄉村附近發展地產項目前，都會先做足安撫鄉村的「地區工作」。
例如地產商會先派人到村內「摸底」，了解村代表、祖堂及村民的習慣，然後再跟村代表就發展帶來的影響商討「福利」事宜，這些福利不外乎贈送金錢、轉讓土地、協助進行鄉村工程等。
值得注意的是，地產商單純向鄉村贈送金錢等利益不會構成問題，若贈送事宜並非全體村民知情，並有附帶條件，這種做法就有可疑之處。
傳真社取得的「秘密協議」，列明簽約方要協助取得村內所有村民同意發展，並消除村民提出之反對聲音；協議書另一條款再重複強調，山貝村不會對發展提出任何反對。村代表在村民不知情的情況下收取利益，並作上上述承諾，做法非常值得商榷。
今次秘密協議首次曝光的觸發點，源於地產商22年前送贈土地的承諾一直未有兌現，經過多次土地劃分之後面積更越縮越細。調查期間，記者更從各方知情人士口中得知，地產商原先指定鄉村祖堂簽收送贈土地，卻一直沒有如律師信中所指履行承諾轉讓。近年地產商口風一轉，變成指定由村代表簽收。知情人士指出問題核心在於村代表礙於身份問題，不宜直接管理祖堂土地事務，令土地轉讓一事膠著至今。
另外有多方消息指，地產商已經將原先承諾贈送的土地，在約一年前承諾向其他鄉村送贈，閙出了「一地送三家」(村代表、祖堂、其他鄉村)的羅生門事件。
記者調查期間，發現多個新界鄉村有出現類似情況，包括發展商送贈金錢或土地的承諾不曾兌現；承諾給予某些鄉村因發展帶來實質負面影響的補償拖欠多年；甚至聽聞有地產商向某些鄉村提供免息貸款取代現金賠償。
種種跡象都顯示，日後關於地產商在新界發展時與地方鄉村人士的衝突會越來越多。
簡介：傳真社，2015年集合3,300人捐款成立，是香港首間經眾籌成立的新聞通訊社，主打調查報道。