貨尾增加 發展商宜加快減價步伐

據房屋局近日的數據，發展商手上尚未出售的餘貨已增至15,000伙。在供應未有顯著增加的情況下，貨尾增加反映市場的吸納能力比前減弱，樓市的前景並不樂觀。

不明白為何政府的數據會這麼滯後，其實據地產代理的統計，發展商手上的貨尾自今年六月已過15,000個，到年底可能會靠近2萬個。

貨尾增加是發展商要減價的先兆，因為最能促使發展商降價的是銷售困難；賣得不好的最佳對策，就是減價促銷。發展商在訂定新盤的售價時，通常會重視銷情多於重視消息。只要銷情好，那即使消息欠佳，發展商也會勇於加價。不過，若是銷情不佳，那就即使市場上充滿利好消息，發展商亦只能減價促銷。

現今的情況是不但銷情緩慢，而且壞消息不斷，所以市場預期發展商應很快會進一步減價。正是因為市場有這樣的預期，準買家入市都不太積極，如是令到一手市場的銷情仍然相對沉悶，已呈現惡性循環的傾向。

面對這種情況，發展商不是沒有減價，而是減價幅度不足，未能讓市場上的準買家覺得這個盤的訂價超抵，下次未必一定有這樣的機會，他們才會蜂擁而至。市場若能出現一個轟轟烈烈的「日光盤」(一日內賣清光)，市場才會形成一個普遍接受的抵買價錢，交投才會活躍起來。

可惜，至今為止，發展商仍是減價的步伐緩慢，每次減少少，但是不到位，吸引力不足夠，沒法形成震撼性。結果每次開盤只能賣出幾十個，沒法賣出幾百個，而且一次清袋，一個不留。這樣，市場才會覺得這是個有承受力的價錢，下次再出現這樣的價錢，一定不要錯過。如是才能令一手市場恢復生機，發展商才有機會將貨尾的水平逐步下降。

日前，有個發展商跟我說，他的盤半年前首次推出，其後已多次減價，減價的幅度亦不小，積累已接近10%，但銷情依然處於膠著狀態，問我該怎麼辦。我說，如果他半年前開盤的時候就一次過把價錢訂平10%，那市場一定會覺得抵買；但它強分幾次來減價，每次都「到喉唔到肺」，沒法形成足夠的吸引力。

我說，減價這件事，要麼不減，要麼一次減凸。步伐的跨度一定要夠大，而且要走在其他發展商的前面，才能有震撼性，讓市場側目。這樣，才能把全港買家的注意力都約匯聚在自己的盤上，形成「日光」效應。

現在，不同發展商已用小幅減價的方式各自走了很多步，予人的感覺是樓價時拾級而下，未知何時見底。這樣的發展對銷情沒有甚麼幫助。之前不是有個大發展商說，他們公司推盤的訂價策略，一定會以市場的吸納能力為基礎，所以開的盤一定賣得出，賣得好。市場希望他們下次開盤的時候，來做一次示範，告訴大家，甚麼才是市場願意大量吸納的價錢。