香港私人住宅的一手市場有待復常

曾幾何時，香港某大型發展商售樓部的高層，曾公開向傳媒表示：他們的機構在開盤的時候，並不存在著一條必須守住的底線，而是會靈活地按照市場可以接受的能力來訂價。因此，他們開的盤，一定訂價適中，廣受市場歡迎；每次開盤都不會只能賣出三兩個單位，而是在開盤的頭一個星期已可以賣得七七八八。

然而，近期私人住宅一手市場的表現，卻遠遜上述的理想情況。據初步統計，11月份一手市場發展商售出的單位，合起來亦不足250個，嚴重偏低。

據差餉物業估價署的統計資料，今年頭七個月的落成單位，約有13,200個。假設發展商賣樓的速度，應與樓宇落成的速度匹配，那麼一手市場的平均每月銷售量，應達到13,200個÷7=1,885伙才到位。如果只有250伙，代表發展商的銷售速度只及應有的銷量的250÷1,885=13.26%。在這種情況，貨尾會積累，未來的銷售壓力會增加。

一手市場賣得這麼少，顯示發展商並未以市場的承受能力來訂價，而是刻意想維護一個能讓發展商賺到合理利潤的價錢。這種主觀願望與客觀市場的接受能力有距離，這才導致一手市場的銷售速度下降至只有250伙一個月。

出現這種情況的原因，是二手市場的價錢近期回落得比較快，以至二手市場筍盤湧現，遂把市場的注意力吸引到二手市場，導致發展商的新盤乏人問津。

對這種情況，發展商不是不了解，只是他們對後市有不一樣的估計。他們中有一派意見認為，二手樓價的急速下滑只是暫時的。主要是在美國的加息壓力與第五波疫情惡化下形成的。惟這兩項因素都在改善。美國加息已對經濟增長造成破壞，而防疫措施亦正在走向寬鬆，負面影響應愈來愈少。這才導致發展商對後市有所期待，寧犧牲銷量，也不肯放棄價位。

現時，二手市場銷情似有喘定之勢，那些跌逾三成的筍盤，已不復多見。市場上更出現多宗業主悔約的案例，其中奧運站維港灣的一個兩房單位，因業主一時心態弱，曾答應以740萬元低價沽出，數天後業主遇到有出價更高的客人，最後決定賠訂重售。新價做到780萬元。

這種情況反映，個別跌得比較多的地區，樓價有觸底反彈的傾向，如是令發展商對後市有所期盼。現時的真正形勢是，之前樓價已跌逾三成的地區現在有企穩的趨勢；但之前樓價只跌了成半至兩成的地區，跌勢還在擴大。反彈看來只是個別現象，而跌勢擴散則是普遍現象。

整體而言，我估計中原城市領先指數在今後數周還會進一步下跌。市場氣氛還會進一步偏淡，發展商要守住現有的價位，只能放棄銷情方面的要求。發展商若是不肯修訂自己的訂價策略，一手市場的交投量短期內難以恢復到與樓宇的落成量匹配的水平。