AI時代的新地產：數據中心正在贏得下一場地產戰

如果要數2025年最強勁的地產類別，並唔係住宅、寫字樓或者工廈，而係——數據中心(Data Centre)。

在AI爆發的時代，每一次「生成」背後，都有無數伺服器在消耗電力、散熱、傳輸資料。伺服器需要空間，而這種空間，本質上就是一種新型地產。

根據最新市場估算，香港的數據中心市場在2025 年的估值約為41億美元，並預計在2030年增長至接近100億美元，年複合增長高達19至21%。這並非紙面上的預測，而是已經在市場上體現出來的資金流向。

近兩年香港的真實成交：從冷門資產變主流投資標的

其中最值得留意的一宗大交易，是本地上市公司佳明集團(Grand Ming Group)正與英國基建基金Actis洽商出售旗下4座數據中心，總交易值約52.5億港元。

這類規模的買賣，以往只會出現在寫字樓或物流園板塊，今天卻發生在Data Centre，上年更吸引了多家海外基金主動入場洽購。

另一邊廂，亞太區2025年上半年錄得約13GW的新項目供應，按年上升超過160%。香港雖然土地稀缺，但由於網絡基建成熟、距離中國市場近，仍然是不少雲端企業希望落腳的地點。

數據中心正在快速變成香港地產市場的「第四大類」：住宅、寫字樓、零售，再加上AI運算的基礎設施。

傳統地產講交通、景觀、樓層；物流地產講層高、道路；但數據中心講的，是更「理性」的條件：
‧電力負載(Power Capacity)
‧供電冗餘(Redundancy)
‧冷卻效率(PUE)
‧網絡延遲(Latency)

這種轉變十分重要——因為當地產評估標準不同，城市規劃、土地用途、投資視角全部都要重寫。

近兩年，香港愈來愈多工業用地被改造成Data Centre，而開發商考慮的第一件事，不是容積率，而是：「這塊地能否接得起50MW電力？」AI令地產行業第一次要正視能源、基建與城市的關係。

香港具備3個條件：高速網絡、成熟金融體系、區域性需求強勁；同時亦面對3個問題：土地有限、電力壓力大、能源政策落後。

如果仍以傳統地產視角看Data Centre，就會錯過未來十年最重要的增長引擎。正如寫字樓曾經因為金融業而興旺，零售因旅遊而繁榮，AI亦會創造屬於自己的地產類別。

Data Centre不是科技人的玩具，而是下一代城市的基建；更是香港地產市場難得一次在全球競爭中「搶先布局」的機會。