啟德區樓市的供應壓力與價格調整

過去5月份，由於HIBOR利率的下降，一手物業市場銷售十分活躍，新鴻基地產(016)旗下西貢十四鄉西沙路發展項目「SIERRA SEA」兩期樓盤，連續六輪銷售均即日沽清所推售的價單單位，於一個月內售出逾1,520伙，套現約85億元，表現出色。然而，隨著這一成功，市場短時間需要消化，踏入6月份，市場上相對較少新住宅項目的推出。較大型的項目包括沙田「UNI Residence」和黃竹坑港島南岸第5A期「滶晨」，而後者首輪價單發售單位成功即日售罄。因此，其他發展商也抓住這個機會積極清理他們的貨尾單位。例如，恒基地產(012)的啟德現樓新盤「THE HENLEY」系列、會德豐地產及港鐵(066)合作發展的將軍澳日出康城「SEASONS」系列、新地發展的屯門「NOVO LAND」，以及恒基旗下的長沙灣「Belgravia Place」等。

其中啟德區是擁有較多貨尾單位的區域之一：

根據上表，啟德區的未售單位超過4,000個，未包括即將銷售的項目長實花語海。這些貨尾單位的價格面臨很大壓力，最近各個屋苑的成交呎價率明顯低於這些項目首次推出時的呎價。例如恒地旗下啟德的「THE HENLEY」系列6月初更新價單，將部分貨尾單位劃一減價17.5%。減價後的折實平均呎價為19,531元，吸引了大量準買家出席揀樓。經過兩輪銷售，合共售出107伙，套現超過8.8億元。

隨著啟德屋苑相繼入伙，作為一個新發展的區域，啟德無疑吸引了很多本地和內地買家來購買單位。區內配套漸漸成熟，大型商場Airside及The Twins雙子匯最先開幕，啟德體育園亦於今年3月1日隆重啟用，陸陸續續舉行了各種大型演唱會和國際體育盛事。近期舉辦的活動非常成功，例如近期舉行的港足足球賽事和演唱會，都獲得正面廻響，進一步提升了該區的吸引力。

然而，對於位於跑道區附近的發展項目來說，交通絕對是最大的障礙之一。從啟德地鐵站到跑道區，現時唯一的公共交通方式是巴士。智慧綠色集體運輸系統將在今年下半年招標，目標2031年落成，相信要等待建設完成，區內的交通將才會變得更加方便，但關鍵在於政府日後的審議速度。因此，在所有配套設施落成前，發展商只能逐步減價，加上區內已有大量供應，難免會對樓價造成壓力。

高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港