一浪接一浪的結業潮，還有街上看到的吉舖，要說服市民經濟持續向好並不容易。(資料圖片)
樓價跌三成，對宏觀經濟數據有甚麼影響？
政府公布《香港營商環境報告：一國兩制 獨特優勢》，分析走出疫情之後香港這幾年持續向好的發展，同時透過宏觀經濟數據說好香港故事：「香港的經濟在去年增長2.5%，今年首季增長3.1%。明日我們會公布第二季的本地生產總值預估數字，估計增長勢頭保持，這將是連續第十個季度增長。出口、整體投資、私人消費預計均會錄得正增長。」然而，市民從傳媒讀到一浪接一浪的結業潮，還有街上看到一個又一個的吉舖，要說服我們經濟持續向好並不容易。首先，政府同一星期其實亦公布了最新的零售業銷貨額數字。原來，與2024年同期比較，2025年上半年的零售業總銷貨價值的臨時估計下跌3.3%。而扣除其間價格變動後，同期零售業總銷貨數量的臨時估計更下跌了4.7%。即使政府發言人表示零售業近月漸趨穩定，2025年6月與2024年同月比較，較準確反映消費者信心的耐用品消費卻仍全線下跌，汽車及汽車零件下跌6.0%，電器及其他未分類耐用消費品下跌9.3%，家具及固定裝置更下跌16.3%！
一個經濟學中非常基本但又常被漠視的概念，耐用品的量有stock(存量)與flow(流量)之分。以房地產為例，所有樓房數量是stock，新房屋興建量是flow。同一邏輯，房價是stock，租金是flow。試想，作為業主，你較著緊的是房價還是租金呢？相比今天的租金，業主當然較著緊今天的房價，因為今天的房價反映的不止是今天的租金，還有將來的租金。問題來了，宏觀數據中的國民收入又是甚麼呢？是flow，量度一段期間內的收入。作為市民，我們更著緊的卻是財富，而財富反映的不止是今天的收入，還有將來的收入。於是，今天的宏觀經濟數據再好，不一定代表前途一片光明。
是的，一個地方的房地產重要，並不是甚麼「地產霸權」，而是因為房地產可以佔一個地方總資產的幾成甚至一半。近年香港住宅樓價下跌三成，商舖價格更暴跌超過一半。當一個地方的財富短時間內蒸發幾成，一方面反映市場對前景悲觀，一方面影響今天的消費及投資。Grok的分析比我更悲觀：「相較通用模型(如OECD研究，房價跌一標準差拖累GDP增長0.233%)，香港影響更顯著，因房地產佔經濟比重高 ... 2021-2025年，樓價下跌約27.7%拖累經濟復甦。2022年GDP收縮3.7%，2023-2024年分別增長3.2%和3.1%，但低於疫情前水平(2019年約3.5%)。房地產投資減少(2024年建築活動下降10%)，抵銷旅遊業復甦(2024年訪客增30.9%)的部分正面貢獻。若跌幅達30%，預計2025年GDP增長降至1-2%。」