寫字樓低處未算低
疫後復常，普天同慶，以為沙士係翻版，歌舞昇平，此料不及竟然係一場財富大洗牌，生還者遊戲。投資市場專收叻仔，甚麼「有買貴、冇買錯」，事實勝於雄辯，通通都係似是而非的謬誤。中環中心寫字樓26樓全層4年間呎價斷崖式插水，2.7萬變1.4萬幾近腰斬。成交價就係市價，湯博士餘下兩個更早購入呎價成本更高的同一幢寫字樓全層單位更進退維谷，買家香港律師會呢鋪係唔係冷手執個熱煎堆還未可知，當年湯博士由馬亞木手上接貨肯定係覺得好筍。此一時，彼一時，今天中環皇九寫字樓最新成交呎價由高位跌70%算不算抵？以中環寫字樓空置率逾15%，未來幾年大把新供應，誰敢寫包單？只知道經濟學第一課就是Demand and Supply，息口之外，供求反而是最關鍵因素。
疫情辦公模式及消費模式大不同，加上疫情前盲搶地，適逢內地反貪腐雷厲風行，曾幾何時的炒家樂園中區名廈皇九，2樓商場十室九空，有老牌家族業主慨嘆，同層部分來自內地的舖位買家，若非人間蒸發，就是被消失，部分舖位真實業權不明，人頭互怕惹禍上身，亦未敢輕舉妄動，即使有潛在租客洽租亦難成事，只怕樓上寫字樓更不在話下。香港寫字樓已陷入跌跌不休的漩渦，過去十多年，左手交右手輪流接火棒的音樂椅遊戲，疊加銀行為搶客想方設法估價隻眼開隻眼閉，形成超貸。同時不少內房開發商又成功在港發債，實行錢搵錢，一旦音樂停下，貸款客賴帳走佬，形成壞帳，經濟不景氣，商用物業尤其寫字樓與商舖失去流動性。只要有同區同級數物業出現劈價成交或租金插水，銀行抵押品即時跌價放數容易追數難，銀行放款部職員唔見得有幾多個係call loan追數專家，俾個客噴返轉頭撈到喊苦喊忽的銀行小哥小妹，反而聽過不少。
商業地產已淪為一場生還者遊戲，低處未算低，誰能笑到最後，還看持貨力，即所謂底氣，有手頭現金及現金流才算有底氣。當劈價仍沒完沒了，估值下移，資產要減值，反映在財務報表，你懂的。