摸清成交底牌

自從2月底全面撤辣，無可否認住宅物業交投量的確大幅飆升，土地註冊處3月份各類物業買賣註冊登記錄5,013宗，按月急升接近六成。當市場氣氛一下子變得生龍活虎，物業估價又是否跟得上節奏呢？這一波依靠新盤領銜帶動的樓市小陽春愈來愈似旺量不旺價，筆者負責的估價團隊就遇到了一個舊酒新瓶的小挑戰。

作為獨立和專業的物業估價員，估算基準從來只考量客觀的條件與事實，例如物業現況資訊、市場成交數據等。上年底，一個位於長沙灣的半新盤就考起衆多業內人士，源於其成交平均呎價竟高達30,000元以上，以該盤的市場定位及當時市況來計算，根本難以獲得估足價，縱然估值與成交價相距甚遠，為甚麼依然成交不絕呢？買家們都不計較了嗎？

最近類似情況又再出現，分別位於油塘及深水埗的兩個全新盤，合約價與物業估算的市值錄得明顯差距，買家沒理由不知曉啊？一切原來是佣金回贈(俗稱回佣) 作怪！以往回佣金額普遍只佔樓價的1%至3%左右，但今時今日若然經紀佣金被發展商大幅調高至20%至30%，甚至更高，姑勿論其目的為促銷還是其他原因，對估價員分析估值的影響就變得更大了。

舉例說一個面價達30,000元一方呎的兩房戶，盡扣三成回佣後實價才21,000元，故事就大大不同了。對於哪個新盤發放高佣促銷、實際回佣比率有多少，估價團隊都需要比以往掌握更多資訊，逐一摸清成交底牌，間接增加估算的難度。