放寬投資移民、減息帶動香港樓市？

在美國聯邦儲備局於9月18日宣布降息25個基點後，匯豐銀行隨即響應，於9月19日起將港元最優惠利率由5.25厘下調至5.125厘。

因此，由於滙豐的按揭利率上限設定為P-1.75厘，實際按揭利率將由3.5厘降至3.375厘。此調整將使500萬港元貸款、30年攤還期的每月按揭供款減少約347元，由22,452元降至22,105元。

減息推動買樓收租

儘管是次減息幅度不大，香港樓市尤其是細價樓及中小型單位新盤的帶動作用會較豪宅市場明顯。減息直接降低了每月按揭供款負擔，為收入相對較低的年輕買家影響最大。

小型住宅單位的買家，通常為年輕上班族和小家庭，一般供樓負擔佔收入比例高，因此對息口波動較敏感。與豪宅買家相比，這些買家通常更關注現金流，因此減息所帶來的即時財務效應更顯著。

此外，持續的租賃需求，加上高企的租金，再配合是次減息，或會促使租客轉向置業，利用租金上升及減息的綜合效應。息口下調亦降低了定期存款的吸引力，可能將資金導向住宅市場，並推動買樓收租的投資活動。

《施政報告》撐樓市

近期發表的《施政報告》中，修訂了「資本投資者入境計劃」，特別將單一住宅房地產的成交價門檻，由5,000萬元下調至3,000萬元。將房地產獲計入符合最低投資門檻的要求的總投資上限由1,000萬元提升至1,500萬元，當中住宅房地產的投資上限維持1,000萬元。

是次對「資本投資者入境計劃」的調整，降低了住宅物業的投資門檻，預計將刺激豪宅市場的需求，包括高級公寓及獨立屋。2024年，涉及價值超過3,000萬港元的住宅物業交易共有1,491宗，佔總交易額的21.7%，即1,037.3億元，僅佔總交易量的2.8%。2025年首八個月的初步數據顯示，超過3,000萬元的交易總數為906宗，總交易額為562.9億元。這些數字反映與2024年同期的932宗相比，交易宗數略微下降2.8%，而相應的交易額則下降17.6%，由683.4億元降至562.9億元。截至2025年8月底，「資本投資者入境計劃」，已收到超過1,900份申請。放寬房地產投資的標準，預計將進一步鼓勵資金流向房地產行業。

投資市場向好促成樓市復甦

儘管住宅市場已呈現觸底回升跡象，但升幅緩慢。香港住宅仍屬低水資產。香港股市已出現顯著上升，恒生指數由18,000點攀升至27,000點，升幅接近50%，金價亦屢創新高。相比之下，香港樓價仍接近九年低位。整體投資市場向好，促成了近月物業成交的復甦。

在一手及二手市場交易逐步向好，加上《施政報告》中的支持措施，以及最近的降息推動下，新盤成為主要受益者。根據2025年首八個月的初步數據，一手市場錄得12,962宗交易，平均每月成交量為1,620個單位。因此，全年一手銷售量預計將超過19,000個單位，按年增長有望超過15%。此外，若發展商於年底前加快推出新項目，並積極管理現有庫存，市場或有望接近20,000個成交。目前新盤庫存主要以中小型單位為主，迎合首次置業人士的需求。降息預計將進一步降低買家的整體置業成本，從而刺激新盤銷售，尤其是在新界及九龍，這些地區的小型單位供應量較高。