物業減租可以造成牽一髮動全身的效果，物業估值降低之外，借貸比率隨之增加。(資料圖片)
環球經濟轉弱，本港上半年買賣氣氛明顯轉淡，新鴻基地產(016)屯門兆康大型住宅項目日前公布首張價單，折實平均呎價13,188元，較鄰近半新屋苑二手呎價折讓近兩成，亦是今年開價新盤中首批折實均價最低。本港二手樓交投數字亦普遍回落，今年上半年每月僅剩約4,000宗成交，較去年大幅下跌近兩成。一手住宅貨尾比率達9.4%，為2020年11月以來的新高。再加息口上升，移民潮，新政府加大力度建屋等因素均不利於本港樓市。
在利淡氣氛下，不少業主為求加快出貨，不惜劈價或蝕讓走貨，導致同一屋苑其他單位估值。套用在商業樓宇上，為求租客也難免要減租，但假若因市況將租金下調，業主也要面對物業估值的風險。假設一個面積為10萬方呎物業，租金為每方呎100元，每年租金收入為1.2億元，若預期回報率為4%，物業之估值為30億元，如借貸9億元，借貸比率為30%。當同一物業的租金由每方呎100元下跌15%至85元，每年租金收入則為1.02億元，若預期回報率維持4%不變，降租後物業估值將下降15%至25.5億元，以借貸金額9億元計算，借貸比率則由原來的30%增加至35%。
同一物業若租金下跌15%，預期回報率提高至5%，物業估值將下降32%至20.4億元，同樣以借貸9億元計算，借貸比率將較原來的30%增加至44%。現實的例子有灣仔恒大中心當年以125億元購入，現在空置率達到兩成，市場估計估值只有90億元放售。
物業減租可以造成牽一髮動全身的效果，物業估值降低之外，借貸比率隨之增加，對上市公司來說，股值也因而受到影響。最近九龍倉又發出盈利警告，基本因素就是資產估值下跌抵銷了收益，有關問題將持續惡化，股民有需要留意相關風險。
