香港一年有近1.8萬伙私樓單位落成。(資料圖片)
「港債務風險危絕全球」，這個震撼標題源自國際結算銀行(BIS)的一份報告。報告指出，香港地產發展商債務金額等同(不是「佔」)GDP三成以上，負債比率冠絕全球，但報告結論其實沒有如香港傳媒報道那麼悲觀，只強調香港發展商財政穩健，加上以美元為主的債務沒有匯率風險，唯一要擔心的只有利率急升，遇上樓價急跌。「危絕全球」是傳媒加鹽加醋幻想力十足的解讀而已。
順帶一提，香港傳媒多數將BIS譯為「國際清算銀行」。回首歷史，「清算」兩字實在太過負面殺氣騰騰，聽起來唔多老嚟，我認為settlement應譯為順耳得多的「結算」。
債務金額驚人又如何？這類比率沒有經濟學內容，比率超過這個那個水平，就會出問題之類的論斷也不可靠。就如早前預算案吵個不停，爭議之一是政府開支應否超過GDP兩成。我認為討論不著邊際，一來兩成這個數字不是甚麼神奇號碼，沒有特別意義，二來問題核心從來是政府到底花甚麼錢，花得是否值得。由兩成增加到兩成多一點，難道香港就因此冇運行？
回歸正題，點解香港地產商負債咁多？因為……地產生意規模好大囉。根據政府官方數字，2017年香港有接近18,000伙私樓單位落成，保守估計實用面積有4,800萬方呎，再保守估計每方呎價10,000元，一年私樓落成量就總值4,800億元。硬係要同GDP比較，4,800億元大約係香港GDP兩成，計埋車位工商單位就肯定唔止了。(不看流量看存量，香港截至2016年共有私人住宅31億方呎，保守估計總值31萬億元！)
買地起樓要錢(拜基建所賜，香港建築成本在世界名列前茅)，借錢俾人買樓又要錢，發展商負債比率高，只是香港樓價冠絕全球這個銅幣的另一面而已。
報告比較有意思的發現，是香港發展商向銀行債貸的比例愈來愈低，由金融危機前的接近九成，下跌至現在不足七成。
事緣金管局在金融危機後推出一系列「宏觀審慎」措施，令發展商愈來愈難向銀行借錢。上有政策下有對策，信譽評級高的香港發展商轉到債券市場自己發債，借錢買地起樓之餘更愈做愈多按揭生意，比銀行提供的款式更多更進取。
負債等同幾多成GDP不是重點。個別發展商可以承受多大衝擊？債務最終誰在負擔？無力還債的話會牽連多廣？這些才是關鍵問題。