租金是物業估值重要參考，減租會令物業即時減值，或因此引發銀行call loan。(資料圖片)
家住大角咀，當初搬進來時，外出吃頓便飯都是樂事，因為整區遍布食肆，當中更不乏名店，一落街就能享用美食。遺憾的是，只是十多年光景，不少食肆因生意大不如前而結業離場。雖然不時仍有新店進駐，但都是主打民生消費類居多，例如中式飽點、兩餸飯、米線和茶餐廳之類，昔日百家爭鳴之盛況早已不復見。
與朋友談起，不少地區也出現類似情況。好些優質食肆更是因為業主不肯減租而無奈結業。前特首梁振英最近也作出呼籲，認為本地業主寧願丟空舖位也不肯減租，此做法並不可取。
說到底，業主害怕銀行「call loan」，特別是那些較為進取的，早年見市況旺盛，因而利用高槓桿借下大筆資金用作物業投資。租金是物業估值的重要參考因素，減租會令物業即時減值。當物業用作抵押貸款，銀行為了降低違約風險，就有機會要求業主補差額或提早償還部分貸款。所以好些業主寧願丟空也不肯減租。當然，此舉只是掩耳盜鈴，沒有租金收入還不上貸款，物業最終也會淪為銀主盤，這不是飲鴆止渴嗎？
因債務關係，最近有兩間本地地產商成為市場焦點，分別是新世界發展(017)和英皇國際(163)。前者受巨債困擾，早前更延遲支付永續債利息，不過近日已獲得銀行就882億元再融資，解決債務危機已現曙光。其實新世界的業績不算太差，雖然於2024/25年度上半年收入下跌1.6%，至167.89億元，而且更錄得66.33億元股東應佔虧損，但撇除物業公允值下跌的影響，核心經營溢利仍有44.164億元，至少有利可圖。
至於英皇國際就比較麻煩。於2024/25年度，受惠於一手住宅物業銷售回暖，集團旗下兩個樓盤的銷售理想，物業發展收入急升352.3%，至6.41億元。不過，扣除各項成本後錄得2.46億元虧損，加上持作出售之物業和發展中物業合共須撇減5.15億元，此業務埋單計數出現7.61億元虧損。
物業租賃業務情況好一些，去年度收入減少11.6%，至7.35億元，扣除經營成本後錄得5.95億元營利。不過，由於要為投資物業進行15.41億元資產減值，結果此業務出現9.46億元虧損。總體來說，儘管去年度總收入升41.5%，至13.76億元，持續經營業務卻出現23.21億元虧損，就算撇除投資物業公允價值變動，去年度仍要虧蝕7.81億元。
可謂禍不單行，核數師在審計報告中披露，英皇的166.05億元銀行貸款「已經逾期及/或違反貸款協議的若干條款」，銀行可能隨時「call loan」，繼而影響集團的持續經營能力，因此核數師就去年度對財報不發表意見。持續經營是編製財報的重要基礎之一，核數師憂慮銀行落雨收遮，加上銀行貸款因違約而全數被歸類為流動負債，令集團出現130.82億元流動負債淨額，技術上須要不發表意見。
值得留意，根據財務披露，目前集團用作銀行融資抵押的資產帳面值有311.86億元，佔總資產的83.4%。可以想像得到，倘若本地物業價值再往下調，必為再融資增添壓力。上市公司尚且如此，其他地產業主的處境有幾艱難可想而知。
一個假設性問題，如果目前工商舖的物業價值真的靠業主們不肯減租來支撐，倘若租金最終按市場實際情況而下調，將會有多少業主撐不住、繼而影響本地銀行借貸質素？由於缺乏資料無法統計，但願是杞人憂天吧。