上期提及最近有銀行放寬對自僱人士及花紅入息的計算方法。在按揭審批中，究竟花紅是如何計入每月入息呢？
花紅大多指年終花紅，亦有些公司是每半年結算後發放一次花紅，一般來說，金額並非固定，需按公司業績及表現而定。按照現時銀行一般審批按揭準則，若僱傭合約亦列明員工可定期獲發花紅，便可將花紅計入每月入息，計算方法大多以兩年花紅總金額計出每月平均數，例如申請人最近兩年收取花紅總額是20萬元，以24個月平均數計，等於可將每月平均金額8,333元計入每月入息。但留意，若果申請人在職年資較短，未能提供兩年花紅收入，例如只曾獲發一年花紅，銀行一般仍需照除以24個月計算每月平均數。由於很多時公司要有良好業績，以及盈利才有能力向員工發放花紅，當經營環境轉差，銀行為了加強風險管理，便有機會將按揭申請人的花紅收入打折計算；但就如最近經濟好轉，亦有銀行放寬按揭審批，取消以打折扣方式計算花紅。
那麼，既然花紅金額並非固定，收花紅人士是否就等於非固定收入類別？其實卻未必，這還需看花紅與固定薪金之比例及花紅發放次數等。若果按揭申請人藉著每月固定薪金已足以通過壓力測試，他所獲發的花紅實質不影響審批；又例如借款人的固定薪金水平，已可通過銀行之供款佔入息比率要求，卻需要將年終花紅計入平均入息，方可通過壓力測試，但由於固定薪金仍佔總入息較大比例，銀行仍有機會視為固定入息類別。但若花紅佔總收入比例太高，而花紅金額浮動，銀行便有機會將個案撥入非固定入息類別計算，當中之影響包括借款人申請按保計劃之最高按揭成數限於八成而非九成。對於按保計劃申請，需留意花紅佔月入比例不可太高，一般來說，年終花紅之金額不可超於月薪3倍。
作者為中原按揭董事總經理
文章轉載自「AM地產」facebook:
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