荃灣永順街招標吸引多達9家財團入標，包括多間本地龍頭及中資發展商，反映資本對香港中長線前景仍具興趣。(資料圖片)
本財年香港住宅賣地市場出現明顯回暖跡象，多幅官地以高於市場估值上限成交，成為樓市信心修復的重要指標。 其中，荃灣永順街住宅地近日由華懋集團以24.75億元投得，樓面呎價約5,692元，較估值上限高約兩成半；屯門海珠路住宅地則由信和置業(083)以10.89億元投得，呎價3,860元，比估值頂價高近四成。在發展商過去一度傾向保守投標的背景下，這類積極出價反映主流財團對後市已由防守轉向審慎進取。
是次復甦，首先建基於政府賣地策略的「對症下藥」。政府近年採取「一季一地」的推售節奏，避免在需求仍在修復期間一次過推售多幅大型地皮，減低對市場資金及風險承擔能力的壓力。以即將推出的九龍佐敦谷彩興路住宅地為例，預計提供約570伙，屬中小型地段，位處成熟住宅區，鄰近港鐵站及多所大專院校，具備穩定自住及租賃需求，地積適中，與現時市場承接力相匹配。
地盤即使需預留部分樓面作社福設施，但同時享有地面停車場樓面全數豁免，減省建造成本及工期，提升項目回報的可預測性，增加發展商入標意欲。展望未來供應層面，政府維持審慎而有節奏的推地策略，有助鞏固市場信心。在去庫存進程仍在進行之際，以「一季一地」方式逐步釋放中小型優質地皮，可配合市場吸納能力，同時為未來2至4年的新盤供應作好鋪排。
其次，住宅市道本身已自谷底回升，為賣地市場提供需求基礎。 過去數年樓市經歷明顯調整，2022至2024年間樓價累計下跌，一手及二手成交均大幅收縮；然而至2024年起，隨著樓市「撤辣」及人才輸入政策見效，一手銷情轉趨活躍，多個新盤連月錄得過千宗成交，庫存單位及樓花量持續回落。差餉物業估價署數據顯示，2025年首三季私人住宅售價指數按年扭轉跌勢，累計錄得升幅，一改過去兩年的下行格局；租金指數亦持續向上，反映住屋實際使用需求穩健。 在樓價企穩、成交回升的環境下，發展商對未來銷售步伐及現金流更有把握，因此願意在買地階段作出較進取定價。
第三個推動力來自環球利率見頂回落，融資成本壓力顯著紓緩。美國聯儲局自2024年第四季起啟動減息周期，至2025年已累計減息約1.5厘，聯邦基金利率由高位逐步回落，市場普遍預期未來一年仍有進一步下調空間。香港銀行體系相繼下調最優惠利率，新造按揭平均利率由2024年中逾4厘回落至2025年初約3.5厘水平，供樓負擔明顯減輕。對發展商而言，銀行融資成本下降、發債及項目貸款條件改善，加上潛在買家按揭壓力減輕，有利提升整體投資回報計算，自然帶動賣地市場投標氣氛回暖。
展望賣地市場的回暖，釋出住宅房地產價格調整觸底的市場信號，其有望外溢至其他土地板塊，帶動整體房地產投資氣氛。荃灣永順街招標吸引多達9家財團入標，包括多間本地龍頭及中資發展商，反映資本對香港中長線前景仍具興趣，未來有機會進一步延伸至綜合商住、鐵路上蓋及以至北部都會區等大型規劃類別的土地，為整體房地產長遠健康發展建立基礎。
高力香港估價及諮詢服務高級董事及融資評估主管侯志港