香港樓市見底？

早前施永青先生撰文指樓市已確認見底回升，升浪或將持續6年，更預測中原城市領先指數(CCL)有機會較低位反彈85%。這番進取預測令不少投資者頗驚訝。由於筆者經常與施先生錄製網台節目，不少讀者向我詢問對他觀點的看法。

首先，樓市在經歷3年調整後，成交量一度低迷。然而CCL年初至今已累升約3.5%；更重要是新盤氣氛熾熱，一手樓全年成交量預計達2萬宗，創6年高。同時二手交投亦回暖。鑑於物業流動性低，成交量往往最反映買家長線信心，可見市場情緒已轉樂觀。

基本面最大利好在「供平過租」重現。隨聯儲局減息，香港實際按揭利率已回落至約3.5厘；另外，私人住宅租金指數連升多月，租金回報率達3.6%。加上租務持續暢旺，明年租金有望進一步攀升。此外，由於人民幣收益率續跌，亦促使中港資金流入樓市。

其次，美元匯價顯著回落，提升了實物資產的吸引力。美匯指數自年初高位累跌逾10%，在聯繫匯率下，持港元投資者為免購買力受損，傾向配置房地產等實物資產以作對沖。第三，香港經濟基調穩健。第三季本地生產總值(GDP)按年增3.8%，創1年半以來最佳表現；8至10月失業率維持在3.8%的偏低水平，即使未來或有輕微上升壓力，整體仍屬健康。

不過，香港樓市仍面臨風險，在於內地經濟似乎仍處收縮階段。特別是在內地房價持續下行下，信貸擴張難以出現。港經濟與內地高度融合，儘管香港樓市極可能已見底，但能否具備大幅向上動力，關鍵仍取決內地經濟勢頭。

作者為中原證券及資產管理執行董事、證監會持牌人，並未持有上述證券