點解租金與樓價會分道揚鑣

有個說一世租樓不會買樓的老友話，最近樓市好「唔妥」，過去6個月樓價下跌令他非常開心。但到續租約時，業主竟然加租，佢「條氣唔順」，但業主話已經好有人情味，好多業主都不想租予高齡租客，即使租，亦要高於市值租金，叫老友留意租務市場。在過去6個月，租金上升不少，而且沒有停止跡象，老友話世界是否變了？樓價下跌，租金反而上升。

老友不打算買樓，所以不知道樓價與租金關係。一般來說，樓價上升租金亦會上升，不過亦有例外，一個動盪但又容易賺錢的地方，不但外來人，即使本地人都不會買樓投資，樓價很難上升。不過，樓宇需求卻龐大，租金反而會上升，有人叫這是世紀末效應，就好像解放前胡志明市，當時叫西貢，樓價便宜，租金好貴，回報相當高，有不少香港人中伏，包括粵劇紅伶新馬師曾。不過，正是世事如棋局局新，不能一本通書看到老，香港現在情況又不同。

大家都知道，香港有壓抑樓價辣招，香港人買第二個單位要付15%特別印花稅，外地人則要付30%，即使是專才，都要先付稅，7年後才退回。在這個情況下，只有那些沒有住宅單位的香港人才可以買樓而不用繳付特別印花稅，如此單薄購買力又如何支撐樓市？與此同時，英國大開中門，無條件讓BNOer移居英國，大大話話有30多萬人離開，當中不少有自住單位。雖然那些離開香港的人未必會賣走物業，但或多或少總有人會賣樓，在單薄的購買力下，樓價又怎能不跌？

至於租金上升，理由也是因為有壓抑樓市辣招，由於外來專才或者來港讀書的內地人，他們不想繳付大筆印花稅，最好辦法就是租樓，令市場購買力雖然疲弱，但租務市場澎湃，租金不斷上升。而且，由於香港人買第二個住宅單位要付15%印花稅，基本上沒有人買樓收租，如果市場上的出租單位賣走，買家大多數會自住，便會少一個單位出租，在需求增加供應減少情況下，租金上升是極之正常。千萬別以為香港進入世紀末效應，沒有人願意買樓，寧願付多付租金租樓。
作者為紀惠集團副主席及行政總裁