樓市成交未冷、供應在減？

樓市成交未冷、供應在減？

過去幾年，香港住宅市場自2021年高位逐步回落。踏入2026年，市場關注的不再只是樓價累計下跌了多少，而是市場是否已完成足夠調整，開始邁向穩定，並為下一階段復甦奠定基礎。

樓市調整期完結？

按2026年3月差估署住宅售價指數，現時樓價仍低於2021年高位。A類單位指數為331.1，相比2021年高位的443.8；B類為306.9，相比385.6；C類為297.6，相比350.2；D類為281.4，相比342.8；E類為274.8，相比328.0。換言之，現時樓價整體仍較2021年高位低約15%至25%，其中，A類細單位的調整幅度最大，較高位低約25.4%；而C類單位跌幅最小，約為15%。

表面上，這似乎是一輪「樓價回調」，但更重要的是，調整呈現廣泛而有序的特徵——不同面積單位均有下跌，卻未見單一板塊急速崩跌。這反映市場正在進行一種「整體重估」，而非局部失序。

在樓市周期中，當整體市場對價格的預期普遍完成修正，往往意味最困難的調整階段已接近尾聲，亦能以更可持續的方式步向復甦。

成交持續支撐市場

比價格更具啟示的，是成交數據。截至2026年4月28日，市場上共有26,319個二手放盤，同期錄得19,057宗成交。相對於供應水平，這是一個相當可觀的成交規模，反映市場並非停滯不前。買家與賣家仍然在市場中達成交易。換句話說，市場並非陷於「賣家不願減價、買家不願入市」的僵局，而是透過真實成交逐步完成價格調整，成交本身，就是市場對「合理價格」最具公信力的反映。

這一點至關重要：只要市場仍在持續成交，價格便可透過交易逐步穩定，而非被動等待情緒修復。

細價樓成引擎：大眾市場率先企穩

從結構上看，市場動力主要來自中小型單位。A類單位錄得8,488個放盤及6,975宗成交，而B類則有11,158個放盤及8,823宗成交。這兩個類別合共佔整體供應與市場活動的最大比重。實際上，這些單位門檻較低、買家基礎廣，亦是自住與首次置業需求最集中的板塊，亦正是吸納存貨速度最快的部分。

在各類別中，C類單位尤為關鍵。其指數較高位僅低約15%，為所有類別中跌幅最小。同時，該類錄得2,058宗成交，對比3,725個放盤，流動性雖不及細單位，但仍屬健康。更重要的是，C類市場主要由換樓客及自住需求主導，而非投資性買家。這使其價格更能反映「實際居住需要」，而非短期市場情緒。在多數樓市周期中，這類中型單位往往構成價格穩定的核心。其跌幅有限、成交持續，某程度上可視為整體樓市的「價值錨」。

D類及E類單位呈現另一種走勢：成交較少（D類858宗、E類343宗），但這符合其高價、窄客群的市場特性。值得注意的是，這兩類單位的跌幅亦未特別嚴重——分別約18%及16%。這反映業主仍具持貨能力，市場未出現恐慌性拋售。換言之，高端市場雖然復甦速度較慢，但整體調整過程仍然受控。相比急劇下跌，這種「慢調整」更有利於維持市場信心。

樓市復甦可期？

若從「復甦距離」的角度思考，一個實用的問題是：各類單位若要由2026年3月水平重返2021年高位，以此計算，A類約需上升25%，B類約20%，C類約15%，D類約28%，E類約16%。這並不代表上述升幅會在短期內實現，但它能反映各市場板塊距離「重返高位」的相對遠近。當中，C類單位為最接近復甦的區域，而A類雖距離最大，卻因流動性高，可能最早釋出企穩訊號。

值得強調的是，樓市復甦往往並非同步發生，而是由個別板塊逐步擴散。

分階段復甦更具持續性

綜合來看，數據顯示香港住宅市場已進入一個較健康的周期階段。首先，樓價已較2021年高位出現明顯重置。其次，成交依然強勁，尤其在大眾市場。第三，供應正被市場逐步吸納，而非單純累積在場外。最後，最具韌性的類別——C類單位——亦是最接近高位的板塊，反映真實自住需求對市場的支撐力，可能比單看樓價跌幅時所見的更強。

這種分層復甦較同步反彈更為健康，此反映不同買家群結構及資金條件，以不同速度完成調整。相比起單一而劇烈的反彈，這種分層式修復往往更有利於建立可持續的復甦基礎。

總括而言，2026年的差估署指數尚未講述一個「全面復甦」的故事，但它確實反映出一個已完成相當幅度調整、流動性仍然存在、並逐漸具備企穩及選擇性回升條件的市場。若下一階段由「先企穩、後逐步重估」主導，那麼香港住宅市場或許已經開始踏入這個轉折期。

世邦魏理仕香港區估值及諮詢服務部資深董事陸偉倫