紅磡海濱創奇觀多元發展增住房

發展局修訂紅磡海濱發展建議，增加住宅比例，方向值得支持。紅磡海濱是少數可直接親近維港的寶貴用地，增加住屋既可增加寶貴地段土地出售收入，也能讓片區發展商有較多資源，在海濱發展奇觀式非凡體驗。不過，山頂盧吉道燈光裝置與居民產生矛盾，說明旅遊項目若規劃不足，容易引起反彈。紅磡應在規劃階段就把住屋與未來大型旅遊吸引項目作適當安排，避免日後補救。

最新建議總樓面約20.65萬平方米，住宅約62%，商業約33%，遊艇會約5%，臨海改為2幢可連接地標大樓，中間設高層觀景平台，並把臨海住宅改為公眾休憩用地。這是聽取市場意見後的務實調整。2個片區加上增加住宅，方向絕對正確。住宅比例可分開在2個片區獨立發展，讓發展商有更多資源運用調撥，亦可按市場節奏分階段推售，降低風險。

紅磡站已失去城際鐵路總站功能，地下設施和軌道有很大發展空間，配合仍然暢順運作的紅磡體育館，可發展商業購物娛樂等活動。但該處步行範圍內的住宅其實不多，若只建商業，人流不足，可能變成今日尖沙咀東部分地段冷清，只能靠假日遊客。增加住宅可帶來日常居民，為商業提供穩定客流，亦令海濱晚上有生活氣息，商業樓面的用途也可以有更多靈活性。

遊艇經濟方面，全港增加泊位方向正確，紅磡建議提供約200個泊位，已是在不影響航道下的上限。但未來香港仔、機場大都會均有大量泊位，純粹遊艇會未必能吸引普羅大眾遊客。香港已多年沒有發展奇觀式非凡體驗旅遊項目，非凡體驗就是要讓參與者體會日常生活未能接觸的觀感活動。內地張藝謀光影團隊在桂林、西湖等地的山水實景演出，十多年來每晚吸引大量遊客，說明以真山真水為舞台的體驗有市場。這紅磡地域其實更近尖沙咀，尖沙咀東部的高級酒店就有行人天橋網絡連接，有條件結合遊艇、餐飲與夜間大型表演。

未來投標階段，政府應要求片區發展商在臨海地段加入上述光影團隊級數的「印象維港」，讓內地旅客熟悉，又可善用舉世聞名的維港夜景，創造全新的奇觀非凡體驗。山頂盧吉道由旅發局安排的燈飾設施最近帶來地區矛盾，正正提醒硬件設計和規劃要及早安排，包括燈光時間、光污染、人流疏散、航道安全及居民通道，不能等到裝置落地才諮詢。在招標條款列明營運要求，比中標後才商討更有效。

片區發展需要極大靈活性，否則發展商難以計算成本。商業靈活和世界聯繫，正好開拓善用維港夜景的優勢。發展局這次規劃若能平衡住宅、商業與旅遊體驗，可以成為政府庫房收入、商界發揮市場力量以及增加住屋供應的三贏結局。只要條款清楚，發展商可計數，政府亦不必承擔全部風險。