八萬五+空置稅=負資產2

今天我要做一次末日博士，空置稅將危害香港金融穩定。

前特首梁振英話：「包括我、董生在內，好想推八萬五。如果當時我們能夠堅持，如果當時我們可以從理不從俗，相信今日香港的房屋問題已經解決了。」重提八萬五，政客的反應是前特首又玩弄語言偽術。其實前特首千錯萬錯，5年前我與兩位欄友對回歸後的房屋政策早有定案：「八萬五」生不逢時，「孫九招」姍姍來遲。

供應，從來不是決定樓價的唯一因素。想當年，「八萬五」在由泰銖貶值引發的亞洲金融風暴爆發後的第三個月推出。金融風暴威力難料，之後港元又受多個對沖基金狙擊，幾年間樓價暴跌了超過一半。是的，自1998年起已沒有再提起「八萬五」，但新住宅落成總數量要到2001年才見頂——近4.8萬伙公屋單位，加上居屋數目和私人住宅各2.6萬伙，過10萬伙新住宅單位在負資產蔓延時推出市場。如果當時政府能夠堅持，在解決今日房屋問題前，相信先要「處決」當日更多負資產。

據金管局資料，2003年6月底整個銀行體系的負資產住宅按揭貸款增加至約106,000宗，涉及金額1,650億元。It was the worst of times，但沒有更壞的原因有兩個：其一，多得「八萬五」沒有從理不從俗；其二，多得地產商因應市況「囤積居奇」。相比今天3.7%的空置率，負資產高鋒期的空置率是6.8%。當然，比現時高出近倍的空置率部分可能是因屋主燒炭而人去樓空，但另一部分卻是地產商拒絕賤賣所致。翻查紀錄，你會發現那些年一手樓買賣數字跑輸落成量。慶幸的是，政客沒有見空置率創新高而為民攞命力推空置稅。

政客唔用腦，空置率跟失業率和負資產一樣都是逆周期的。要抽空置稅，應先向這些腦袋空置的政客抽吧。在空置率創歷史新低的今天推空置稅，政客的經濟邏輯震驚了13億人。政府的政策邏輯亦震驚了我，在研究向一手住宅單位徵收空置稅前，政府是否應先全面評估每年退過億元差餉給持有過萬個物業(包括未售出單位)的業主呢？2005年，當年的金管局總裁任志剛在回顧1998至2003年間金融穩定與樓市泡沫問題時發表以下言論：「我認為我們具備了6項因素，使我們在樓市逆轉下仍能保持金融穩定(尤其銀行體系穩定)。」這6項因素包括七成按揭成數監管指引、接近20%的銀行資本充足比率等。我要補充還有第7項：不干預地產商在負資產當道時拒絕賤賣房屋。

當年姍姍來遲的「孫九招」提醒我們，政府制定房屋政策的方程式向來是後知後覺。在空置率歷史新低的今天推出空置稅為禍有限，空置稅之惡，是冧市時繼續迫地產商急急出貨而導致負資產以幾何級數上升。