2025-07-07 19:30:00

世邦魏理仕：上半年寫字樓租賃面積按年跌30% 租金按季下跌0.6%｜樓市數據

世邦魏理仕最新發表的《2025年上半年香港商業房地產市場觀點》，指出儘管市場仍面對挑戰，但主要領域已初現穩定跡象，整體前景呈現審慎樂觀的態勢。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，隨著我們步入2025年下半年，全球地緣政治局勢仍存在不確定性，香港商業房地產市場在持續的經濟逆風中仍在努力前行，租賃及投資活動依然疲弱。儘管如此，利率大幅下調降低了借貸成本。香港強勁的新股上市（IPO）及盛事經濟活動，加上可用資本改善，預計將在2025年下半年為經濟持續復甦提供有力支撐。

2025年第二季租賃動能大致保持穩定，整體租賃面積按季下跌3%，至885,500方呎，2025年上半年的總租賃面積達到180萬方呎，按年下跌30%，僅相當於2024年全年總量的41%。

全港淨吸納量在連續兩季為負後回升至147,700方呎。2025年上半年總淨吸納量為-111,400方呎，遠低於2024年上半年的100萬方呎。正淨吸納量主要集中於核心子市場。中環核心區錄得155,400方呎的增長，其2025年上半年總吸納量達到186,000方呎，為自2015年下半年以來的最高半年度數記錄。港島東的淨吸納量為-43,900方呎，部分原因是北角出現縮減面積的情況。九龍東連續第四季錄得負吸納量，2025年上半年為-273,100方呎，創下半年度新低。

整體空置率微跌0.15%至17.4%

由於未有新增供應，加上正淨吸納量的出現，整體空置率在2025年第二季僅微跌0.1個百分點至17.4%。然而，這仍高於六個月前的16.9%。整體租金跌幅放緩，按季下跌0.6%，年初至今下跌2.8%。中環租金按季持平，是2025年第二季唯一未錄得跌幅的主要子市場。所有主要子市場在2025年上半年均錄得租金下跌。

世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩表示，儘管中環持續改善，2025年上半年香港甲級寫字樓市場的租賃動能仍然放緩。2025年第二季中環的新租賃成交量創下自2015年第二季以來的單季新高，主要受一宗大型預租交易帶動。隨著金融市場情緒改善及香港強勁的新股上市（IPO）項目儲備，預計2025年下半年中環及其周邊地區的交易活動將持續活躍。然而，全港空置率仍然偏高，特別是在非核心地區，因為租戶持續優化空間使用。預計2025年下半年整體租金仍將維持下行趨勢。

核心區商舖空置率降至7.1% 帶動租金按季升0.9%

2025年第二季零售租賃動能較2024年下半年放緩。儘管零售商在此期間普遍保持審慎態度，但整體零售銷售跌幅有所收窄，並於2025年5月扭轉了下行趨勢。餐飲行業租賃總面積達134,000方呎，為自2009年以來最高。部份金舖及珠寶商亦展現出輕微的擴張需求。藥房租賃需求在第二季度有所上升，部分受惠於訪港旅客人數錄得雙位數增長。

核心區的空置率下降0.7個百分點至7.1%。中環的空置率維持穩定，為6.6%；銅鑼灣的空置率上升1.3個百分點至6.6%；尖沙咀與旺角的空置率則分別下降1.4個百分點至12.9%及1.8個百分點至5.1%。空置率下降帶動租金按季上升0.9%，與2025年第一季的升幅一致，使上半年的租金增長達到1.9%。

溫運強：核心區街鋪供應緊張支持租金輕微升幅

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-商舖部資深董事兼主管溫運強，儘管市場同時出現店舖結業與新開業的現象，2025年上半年零售市場仍保持穩定。隨著旅客人流及人流量持續回升，加上整體零售銷售在連續一年多的下跌後逐步穩定，部份零售商正以審慎樂觀的態度重新進場。核心區的租賃需求整體健康，店舖出租率亦逐步改善。核心區一線街鋪供應緊張持續支持租金輕微升幅。

展望2025年下半年，隨著本地消費及旅客人流改善，零售租賃預計將保持穩定。餐飲營運商將繼續主導租賃需求，特別是針對大眾及中端市場的品牌。同時，提供價格相宜商品及服務、以本地社區為目標的零售商，亦將佔據零售空間需求的重要一環。

倉庫租金按季跌0.8% 連續第六季下跌

對全球貿易市場前景的不確定性，導致物流營運商及貿易商在2025年上半年採取更審慎的態度。租賃需求明顯減弱，新租賃成交量連續第二季維持低迷，令2025年上半年錄得的118萬方呎成為自2015年上半年以來的最低半年度水平。

雖然租賃活動主要由搬遷及潛在縮減面積所驅動，赤鱲角的菜鳥智慧物流樞紐的10萬方呎獲承租，而青衣招商局物流中心亦錄得92,000方呎的租賃成交，部分用作倫敦金屬交易所的金屬儲存用途。倉庫空置率按季上升0.4個百分點，至10.3%。持續且高企的空置率導致倉庫租金按季下跌0.8%，為連續第六季下跌，令截至2025年上半年的跌幅達2.9%。

黎尚文：對高規格金屬儲存倉庫需求將持續上升

世邦魏理仕香港顧問及交易服務-工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示，2025年上半年地緣政治緊張局勢升溫及貿易政策不明朗，促使倉儲租戶採取更審慎的策略。我們觀察到租賃需求大幅下降，導致市場上可用空間增加。租賃活動主要由搬遷帶動，並常伴隨潛在的縮減面積，這進一步推高空置率並壓抑租金，截至2025年上半年末，租金已下跌2.9%。儘管短期內整體市場情緒預計仍將保持審慎，但香港作為倫敦金屬交易所認可的交收地點，除現有四個已獲批設施外，對高規格金屬儲存倉庫的需求將持續上升。

HIBOR大幅下降至0.72%

儘管香港最優惠貸款利率維持在5.25%至5.50%不變，受港元走弱影響，一個月期銀行同業拆息（HIBOR）由2025年3月31日的3.73%大幅下降至6月30日的0.72%。然而，利率下調未能有效刺激投資需求大幅回升。儘管本季投資金額有所改善，主要受單一大型交易所帶動。

2025年第二季總投資金額按季上升45%，達至87億元。但2025年上半年總額僅為147億元，僅相當於2024年全年總額的34%。第二季的主要交易包括香港交易所向置地公司購入交易廣場一期多層樓面作自用，總值達63億元，佔本季總投資金額的73%。另一宗重要交易為一名內地投資者以6.5億元購入PARK AURA整幢物業作自用。自用買家佔本季總投資金額的84%。

政府推放寬業主改建規劃限制後無錄得酒店交易

即使總投資金額按季上升，2025年第二季僅錄得16宗交易，為自2008年第四季以來最低。其中一半涉及財務壓力資產，顯示部分賣方仍面臨壓力，難以履行貸款契約。2025年第二季度，政府宣佈將於2025年7月推出試驗計劃，放寬業主將辦公室及酒店改建為學生宿舍的規劃限制。然而，期內並無錄得任何酒店交易。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示，在持續的經濟逆風下，投資者普遍採取審慎觀望態度，而HIBOR的下調僅提供有限支持。不過，市場情緒已有穩定跡象，特別是隨著資本價值持續下跌及借貸成本下降，自用買家的查詢明顯增加。若HIBOR維持在低位，預計2025年下半年投資勢頭將逐步改善。隨著銀行對財務壓力貸款的曝險增加，市場上可供折讓出售的資產將會增加。加上低利率環境，這將鼓勵更多自用買家及長線投資者入市。政府近期宣佈推行酒店改建學生宿舍的試驗計劃後，預計酒店業主及辦公室業主對相關機會的興趣將明顯上升。

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