2025-10-20 22:29:09

世邦魏理仕：寫字樓租賃量按季升 25% 淨吸納量創7年新高｜投資市場

世邦魏理仕《2025年第三季香港商業房地產市場觀點》報告指出，受惠於利率放緩及更穩定的宏觀經濟前景，辦公室、零售、工業及投資市場雖然表現不一，但各板塊的活動正逐步回升。第三季度寫字樓整體租賃量較上季升 25%；8月份零售銷貨值年增3.8%；7月和8月貿易總額年增14.2%；投資交易宗數按季成長94%。

世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，香港商業地產市場在2025年第三季持續審慎復甦，受惠於若干主要經濟指標的持續增長，以及辦公室和零售租戶需求的改善。隨著租賃及自用買家需求增強，市場交易量亦有所上升。儘管高空置率及租戶需求轉變等挑戰仍然存在，香港的商業地產格局正逐步適應新常態，業主、投資者及租戶正重新調整策略，以把握新興機遇。強勁的新股上市及活動項目預期將進一步支持本地經濟於今年餘下時間以至2026年的復甦步伐。

港島東甲級寫字樓淨吸納量最低

2025年第三季度寫字樓租賃活動有所改善，整體租賃量較上季成長 25%至130萬方呎，年初至今的租賃量達到320萬方呎，年減 12%，佔 2024年全年的 73%。全港淨吸納量達到 691,800方呎，為 2018年第三季以來的最高。所有主要地區的淨吸納量均為正值，為自 2015年第二季以來的首次。

中環的淨吸納量為138,000方呎，為 2015年第二季度以來的最高水平，只有9棟商廈的租賃率下降。相比之下，港島東的淨吸納量為25,500方呎，是所有主要地區中最低的。雖然港島東及九龍東在2025年第三季度的淨吸納量均為正值，但年初至今的數據仍為負值。正淨吸納量抵銷了新寫字樓供應且未租出的409,600方呎，確保空置率下降0.3個百分點至17.1%，為2018年第三季以來的最大季度跌幅。空置率仍高企，整體租金按季下跌0.7%，年初至今的跌幅為3.4%。除尖沙咀地區外，本季所有主要地區租金均出現下降。

世邦魏理仕香港租賃交易及顧問部執行董事兼主管馮慧詩表示，香港甲級寫字樓市場在2025年第三季持續復甦，所有主要地區的租賃動能均有所增強。值得注意的是，本季是自2015年第二季以來首次所有分區錄得正吸納量。中環表現領先，錄得13.8萬方呎的淨吸納量，創下十年來最高季度紀錄，主要因租戶把握具吸引力的租金水平進行寫字樓升級或搬遷。雖然部分租戶因高空置率仍保持謹慎，尤其在非核心區，但市場正逐步重新調整。

商舖2個月零售總額合計年增2.8%

8月份零售銷貨值年增3.8%，為連續第四個月增長。2025年第三季度，受惠於零售銷貨值增長加快，零售租賃量較上季增加。由於7月及8月旅客人數的強勁增長，按年上升13.9%，兩個月零售總額合計年增2.8%，為2023年第四季以來的最快增幅。

餐飲板塊依然活躍，新需求主要來自中式餐飲。由於服裝和鞋類銷售有所反彈，中檔時尚品牌亦展現出強勁的租賃需求。藥房租賃在2025年第二季活躍活動後減弱，而大多數其他產業仍相對不活躍。本季大部分租賃活動在非一線主要街道。空置率較上月上升 0.9個百分點至 8.0%，僅中環地區空置率略為下降。空置率上升反映租金按季微升 0.5%，略低於 2025年第二季 1.0%的增幅，令年初至今的增幅達到 2.4%。

世邦魏理仕香港商舖租賃部資深董事兼主管溫運強表示，零售租賃動能在2025年第三季加速，主要受惠於零售銷售回升及訪港旅客人數穩步增加。餐飲業營運商持續活躍，其中以中式餐飲集團推動新租賃需求。中檔時裝品牌亦展現強烈興趣，反映零售商信心整體改善。展望未來，核心區的租賃需求預料將保持強勁，尤其是一線主要街道。具吸引力的租金水平將繼續吸引海外及中國內地品牌，以及餐飲集團進駐香港。同時，體驗式及注重健康的概念正逐漸受到市場青睞，並在多個地區擴展。

貨櫃吞吐量年減8% 空運量增4.8%

7月和8月貿易總額年增14.2%，而2025年上半年的年增率為12.5%。然而，貨櫃吞吐量年減8%，而同期空運量增加了4.8%。租賃動能低迷，在全球貿易持續不確定的背景下，租戶謹慎。年初至今的租賃量達到180萬方呎，僅佔2024年全年租賃量的55%。由於租戶持續節約成本，倉庫空置率較上季度上升1.4個百分點至11.8%，創歷史新高。不斷增加的空置壓力令業主降低租金以保持競爭力。整體倉庫租金持續下降，按季下跌3.7%，令年初至今的跌幅達到 6.5%，較 2023 年第四季的高峰下降了 10.9%。

世邦魏理仕香港工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示，地緣政治緊張局勢及不確定的貿易政策持續影響香港的工業及物流市場。物流租戶仍保持謹慎，並專注於節省成本的策略，這在短期內推動了租賃活動。雖然擴張性需求有限，但新興行業展現出穩健的興趣。提供更高營運效率及具競爭力租金的倉庫需求最為強勁，因企業尋求優化成本。租戶亦優先考慮具備現代化規格的設施，以支援自動化及技術升級，從而提升生產力。

第三季總投資金額按季跌9%

美聯儲在9月17日降息25個基點，香港最優惠貸款利率隨之下調12.5個基點至5.125%-5.375%。然而，由於流動性收緊，一個月期銀行同業拆息（HIBOR）從6月30日的0.73%大幅上升至9月30日的3.54%。因此，各商業地產板塊再次出現負收益率。2025年第三季總投資金額（交易金額超過 7,700萬元，不包括純土地或相關交易）按季下降9%至86億元，年初至今總額為240億元，僅佔2024年全年總額的56%。

儘管投資金額下降，但交易宗數較上季成長94%，達33宗。自用買家依然活躍，佔總投資額的34%。主要交易包括僱員再培訓局以4.78億元購入九龍灣第一集團中心的六個樓層。在政府利好政策及現有供需失衡的背景下，投資者繼續對酒店和具有學生宿舍改建潛力的獨棟住宅物業表現出興趣。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示，2025年第三季度，自用買家依然活躍，佔總投資額的34%，全部投資於寫字樓及零售物業。本地投資者對酒店及獨棟住宅表現出濃厚的興趣。地產基金亦正重返市場，尤其看準學生宿舍改建的機會。展望未來，由於香港銀行同業拆息（HIBOR）持續走高，預計商業房地產投資者將保持謹慎。投資活動將主要由自用買家需求及需要出售資產以償還貸款的財務緊張業主推動。