2025-05-31 20:00:00

中原：港九市區二手私樓買賣重返2年前通關後水平灣仔升幅冠絕全港｜樓市數據

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，近3年政府分別於年初落實三項重要措施，2023年全面通關，2024年撤辣免壓測，2025年放寬100元印花稅門檻，選取上述三個年度每年首4個月的整體二手私人住宅買賣合約登記量作比較。2025年首4個月港九市區的買賣宗數近乎恢復甚至已經略高於通關後水平，分別錄2,130宗及2,794宗，較2023年同期僅跌4.6%及升1.8%。惟新界區卻連跌兩年，較通關後跌逾兩成半，今年首4個月錄4,790宗，較2023年同期跌25.6%。因為港九價值500萬元或以下細價樓成交升幅比新界大，而500萬元以上成交跌幅則比新界小，故整體登記量重返2年前水平。以18個區議會分區計，灣仔成交量升幅全港之中最高，西貢(包括將軍澳)則跌幅最多。

500萬元或以下成交量港島累計升90.5%

撤辣及放寬印花稅後，港九新界三個主要區域價值500萬元或以下成交均連續2年錄得上升，2025年首4個月宗數明顯較2023年同期通關後多。港島累計升90.5%，九龍升67.0%，新界升幅最小，不足五成，僅升46.9%。但500萬元以上成交三區齊跌，港島2年累跌28.2%，九龍跌26.5%，新界跌幅最大，達52.3%。新界在細價樓升幅小，中高價樓跌幅大的情況下，以致今年整體買賣量仍低於2023年通關後水平，相信因大量新界新盤供應下，二手成交明顯受壓。

港島區中，灣仔及中西區整體登記量均較通關後增加，東區及南區則減少。灣仔細價樓及中高價樓均表現突出，今年首4個月500萬元或以下成交較通關後大升1.34倍，而500萬元以上成交是全港唯一一個較通關後錄得升幅的區份，升2.2%，帶動整體登記在撤辣及放寬印花稅後連續2年上升超過一成，今年較通關後累升27.3%，升幅是18區中最大。不過，東區今年整體成交較通關後卻跌20.6%，是表現最差的港島分區，當中500萬元或以下升69.7%，升幅為港島中最小；但500萬元以上跌45.1%，跌幅則為港島中最大。

油尖旺升幅屬九龍最大 500萬元或以下成交升82.7%

九龍區中，只有油尖旺整體成交在撤辣及放寬印花稅後連升2年，觀塘卻連跌2年。雖然油尖旺2025年首4個月500萬元以上成交較通關後跌24.9%，但同期500萬元或以下成交升82.7%，升幅屬九龍最大，刺激整體成交較通關後升16.9%。觀塘500萬元以上成交較通關後跌51.2%區內最多，而500萬元或以下成交僅升41.0%區內最小，導致整體登記較通關後跌21.0%。

新界區受新盤搶客下跌逾兩成半西貢跌幅最顯著

新界區中，北區整體登記明顯較優，連升2年，是唯一高於通關後水平新界分區，西貢及荃灣跌幅較多，撤辣及放寬印花稅後每年跌近兩成或以上。北區整體成交在撤辣及放寬印花稅後連升2年，較通關後累升13.2%，當中500萬元或以下升1.10倍，但500萬元以上跌55.5%。北區交投以細價樓為主，低價成交大升抵銷中高價的跌幅，推高整體登記量。西貢整體成交較通關後跌45.2%，縱使500萬元或以下成交升1.81倍，但未能抵銷500萬元以上跌53.2%，因為西貢交投以中高價樓為主。荃灣整體成交較通關後跌37.5%，500萬元或以下僅升21.6%偏小，今年財案措施亦未能刺激細價樓成交，500萬元以上跌58.3%。