利嘉閣：第三季私宅轉手虧損佔比擴至8.5% 股市大跌沽樓周轉 移民急讓套現離場

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，新冠肺炎疫情及加息因素令樓市拾級而下，加上股市大跌及移民急需沽貨套現，致令二手私宅轉手獲利比率及賺幅雙雙下挫，惟望第四季可跌定回穩。綜合土地註冊處資料所得，2022年第三季本港共錄4,415宗私宅轉手獲利買賣登記，佔同期已知上手買入價的二手私宅買賣比例達90.2%，較第二季的94.3%大跌4.1個百分點，連跌6季，並創2010年首季以來的51季(即近13年)新低，反映疫情及加息夾擊帶來的影響。

至於平均獲利幅度方面，今年第三季每宗私宅轉手個案平均賺幅只有55.8%，較第二季的65.5%，顯著回落9.7個百分點，為25季以來首度跌穿六成水平，並創下2012年第三季以來的41季(即逾10年)新低，反映疫情引發的經濟憂慮令樓市走下坡，多了持貨期相對短的業主沽貨，因而導致整體賺幅劇降。

當中，沽樓獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例跌穿四成，只達39.3%，按季下跌1.9個百分點，涉及宗數達1,923宗。此外，虧損個案錄得418宗，佔比急增至8.5%，相關比例按季增加3.4個百分點，反映股市下瀉及移民急走，令部分急需套現的業主無奈蝕讓離場；至於平手者則有63宗，佔比亦按季增至1.3%。

按物業轉售價格劃分，市場上大受追捧的樓價介乎801萬至1,000萬元組別之二手私宅轉售獲利比率高見93.1%，為表現最佳的組別，惟按季亦跌3.3個百分點，而其平均賺幅亦按季跌8.5個百分點，至61.4%。至於交投量最多，介乎401萬至600萬元以內細價物業獲利比率按季亦跌2.8個百分點，至90.5%，而其平均賺幅按季也跌3.8個百分點，至66.5%。至於樓價介乎1,001萬至1,200萬元的物業，獲利比率達90.9%，惟平均賺幅則急挫10.7個百分點至僅有55.3%。

日出康城獲利登記最多 嘉湖山莊平均賺幅最大

若以屋苑計算，第三季二手私宅獲利登記宗數最多的屋苑首3位依次是日出康城、嘉湖山莊及沙田第一城，分別錄得112宗、81宗及69宗登記，獲利成功比率分別達91.1%、97.6%及87.3%。至於十大獲利登記宗數最多屋苑之中，則以嘉湖山莊的每宗轉手個案平均賺幅最大，高達1.07倍；而平均賺幅較低者則為日出康城的24.5%。

陳海潮指出，踏入第四季，疫情回穩，當局逐步放寬防疫限制，金管局亦下調按揭壓力測試1厘，料有助對沖加息的影響。再者，市場期待月中的中共二十大召開及特首施政報告會有振興經濟，加快通關及優化樓市辣招的措施出台，將刺激第四季樓市轉穩，故預期第四季私宅轉手獲利比率有機會輕微重上91%的水平，而平均每宗賺幅亦料回升至57%。