學生住宿革命商廈改建宿舍成新興優質投資

中原投資旗下首個學生公寓項目「一步居．117」剛於8月中旬開幕，位於尖沙咀的前酒店改建項目提供121個宿位，入住率達99%，反映私人學生宿舍市場的強勁需求。目前，香港八大院校學生與宿位比例平均達3.4比1，2023/24學年非本地學生宿位缺口已超4.76萬個。隨著政府將非本地生錄取比例從20%提升至40%，預計至2027/28學年每年新增宿位需求約1.57萬個。學生床位不足及供求失衡正無言地增加政府打造「留學香港」品牌的困難。（綜合報道）

目前本港12間高等院校共提供3.57萬個校內宿位，然而，2023年批准的學生簽證/入境許可申請達6.2萬名，宿位短缺達2.3萬個。根據戴德梁行的研究報告顯示，即使至2027年新增7,900個宿位，總缺口仍達5.5萬個，已包括私人住宿、校內大學宿舍，以及未來改建為私人學生宿舍的酒店。全港10家私人學生宿舍投資機構在九龍及香港島提供約3,000個床位，遠無法滿足需求。商業樓轉型學生宿舍因其高回報、低成本及穩定需求，成為投資者與院校的理想選擇。

高回報穩定客源成轉型動力

2025年7月，政府放寬商廈改裝為學生宿舍，推出「城中學舍計劃」，簡化審批流程。「一步居．117」即為範例，由中原投資斥資2億元改建尖沙咀一間前酒店，租金約6,355元起，最高呎租高達91元，預計租金回報至少超過6厘。項目提供共用廚房、學習空間等設施，瞄準國際生與自資院校學生。中原集團創辦人施永青認為將商業物業改裝學生宿舍則是在現時市道低迷情況下的一條生路。

根據仲量聯行分析，若將600間客房的酒店改建成1,318個床位的宿舍，新增共享空間、獨立學習空間、智能出入系統，以及娛樂和健身設施，預計將涉及改裝資本開支約3億元，相等於每平方呎2,000元或個可租用的住宿空間23.3萬元，淨營運收益回報率可達5%以上。學生宿舍不同於酒店會提供各種豪華服務和便利設施，學生公寓則著重滿足學生的基本需求，包括基本住宿、學習和社交的公共空間，以及洗衣房和廚房等設施，轉型成本較低，而且回報穩定和高入住率，反映將酒店改造成學生宿舍屬優質投資。紅磡、旺角等靠近大學與鐵路的區域成為投資熱點。

另外，私人學生宿舍提供完善設施與安全保障，較私人住宅更受學生與家長青睞，助建學生社區，讓非本地學生更容易認識新朋友。翻查紀錄，香港私人學生住宿Y83在2022年首年的入住率達到85%，第二年更達到100%。每月租金由2023年的7,000元至1.25萬元，提升到2024年的8,300元至 1.48萬元，增幅達為14%至18%。至於私人住宅租金於2023年初通關後亦上升7%，酒店房租同樣上升，可見私人學生宿舍即使正在崛起，但也未必即時拖累私宅租金走勢，甚至乎對於租客而言，私人學生宿舍或可減慢住宅租金上升的速度，從而減輕租樓負擔。

靈活改建改善學習體驗

香港都會大學校長林群聲教授認為，城中學舍計劃對院校的幫助有三方大向。第一，一些豁免計入總樓面面積的酒店設施，改裝成學生宿舍後可以繼續獲豁免和予以保留；第二，計劃進一步容許將這些設施改裝成更切合學生需要的宿舍設施。林教授以其大學正籌備由酒店改裝為學生宿舍的MU88為例，政策容許他們將原來酒店一個約6,000平方呎的停車場及3,000平方呎的後勤辦公室，改裝為學生活動空間，如自修室或健身室等，可善用空間，對營運宿舍有莫大幫助。

中原投資預計，全港學生宿舍市場價值將於數年內達到458億元，認為投資學生宿舍不僅能帶來穩定收益，還可有效分散風險。此外，配合北部都會區「大學城」規劃的新建宿舍用地，將進一步強化「留學香港」品牌。