世邦魏理仕：倡成立北都發展委員會引入專屬法律 有助簡化行政流程
就《施政報告》中北部都會區發展及產業發展和革新， 世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平認為，成立北都發展委員會，以及為該區發展引入專屬法律，將有助於簡化行政流程。這種做法可確保各項努力和投資能夠有效運用，從而實現資源的最佳分配與利用。同時，這也將降低發展風險，並提升參與該區項目的發展商利益。
針對產業發展和革新的不同措施，旨在制定包括審批土地、財政補貼及稅務優惠等優待措施的方案，將大大提升香港對策略性企業的吸引力。這將促使越來越多的新公司及高技能專業人士（包括管理層）遷往香港。這股流入將逐步推高該地區對住宅及商業房地產的需求。香港在推進生命科學、健康科技及製藥工程方面的努力，將會增加對高品質研發設施的需求，同時也需要更多溫控儲存及物流設施。
世邦魏理仕估值及諮詢服務部主管鄭亥延表示，支持北部都會大學城的發展，並歡迎洪水橋／厦村（2026 年）、牛潭尾（2028 年）及新界北新市鎮（2030 年）分階段推出用地。為確保策略一致及長遠成功，必須由工作小組引領，採取明確、以業界為主導的方針。在三個地點中，洪水橋／厦村在基礎設施及發展準備方面最為成熟，應作為核心據點，引領整體概念。目前預留的企業及科技（E&T）及物流用地，或可即時滿足洪水橋／厦村新發展區的需求。為支持大學城的發展，政府亦可考慮在相關地點允許更多住宅發展。整體總體規劃需要重新檢視，不僅要涵蓋校園選址，還需兼顧必要的生態系統建設。與大學及教育機構的緊密合作，將對塑造願景、吸引人才及推動區域創新至關重要。
政府決定成立法定園區公司，特別是這個園區公司與香港科技園（HKSTP）、港深創新及科技園（HSITP）及數碼港之間，應保持透明和開放的溝通，因為它們在新市鎮發展中都扮演著重要角色。市場希望了解整體的工業／物流用地長期處置時間表（不僅僅是新市鎮，還包括葵青區），以便制定合適產業計劃。完全支持實施靈活的土地批租安排，包括長期租賃，以及多元化的分配方式，如公開招標、限制性招標及直接批地，以加快北部都會區的發展。這些非傳統做法能為發展商提供更大靈活性、降低進入門檻，並有助吸引更廣泛的投資興趣。我們建議政府邀請企業提交方案，闡述其經濟貢獻，藉此為更靈活的地價機制提供理據，特別是在能帶來更大社會效益的情況下。
「按實補價」及分期繳付地價安排，這將大幅減低前期地價成本，並避免在區域仍在發展中時造成過度財務壓力。
「按實補價」及分期繳付地價有助減輕發展商財政壓力
此外，歡迎建議中的「按實補價」及分期繳付地價安排，這將大幅減低前期地價成本，並避免在區域仍在發展中時造成過度財務壓力。相信這些措施將有助減輕發展商的財政壓力、提升項目可行性，並鼓勵更多積極參與北部都會區的發展。
要釋放北部都會區新田科技城的全部潛力，政府必須提供一個清晰透明的路線圖，讓企業申請土地並提交發展建議書，包括其預期的經濟貢獻。該路線圖還應列明基本市政基礎設施的可用性，因為這是促進私人投資的關鍵因素。鑑於發展所需的資本龐大，政府應考慮減輕企業在基礎設施方面的初期資本支出負擔，尤其是那些傳統上屬於公共部門責任的基礎公用設施和交通連接。雖然現行的創科分區允許多用途發展，但仍需一個更具結構性的藍圖，以納入零售及社區設施等配套。否則，將面臨土地使用效率低下、規劃分散，以及在新田科技城內有限空間上出現不必要的競爭。
新資本投資者入境計劃下，住宅物業的投資門檻由5,000萬元降至3,000萬元，預計將會刺激豪宅及獨立屋的需求。
新資本投資者入境計劃料刺激豪宅及獨立屋的需求
世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平認為，新資本投資者入境計劃下，住宅物業的投資門檻由5,000萬元降至3,000萬元，預計將會刺激豪宅及獨立屋的需求。 2024年，價值超過3,000萬元的住宅物業交易，佔總交易額的21.7%，但僅佔總交易數量的2.8%。交易量佔比較低，顯示降低門檻對物業的競爭影響不大，亦不太可能影響大多數家庭的負擔能力。 換句話說，這次降低預計不會導致整體交易量顯著增加。至於非住宅物業的最高投資額由1,000萬元增至1,500萬元，購買決定仍將取決於個人需求和商業物業市場的基本面。單單這次增加，預計不會導致商業物業需求顯著上升。
世邦魏理仕估值及諮詢服務部主管鄭亥延表示，歡迎新資本投資者入境計劃的進一步優化，截至8月31日，該計劃已吸引了1,963宗申請，預計投資額超過580億元。此次調整可能不會直接增加豪宅的交易量，但至少對豪宅市場帶來正面訊息。 1億元以上的住宅交易宗數由99宗（2024年1月至8月）增加至158宗（2025年1月至8月 ），同比增長59.6%，且至少50%的買家來自內地。內地買家傾向投資於新發展項目的豪宅單位。價格介乎1億元至3億元的單位，仍然是內地投資者最受追捧的市場板塊。預計2025年第四季度住宅交易量將進一步增長，可能將全年總數推高至超過65,000個單位。儘管數字仍比2021年約77,000個單位的高峰低約15%，但這反映出市場信心和跨境投資意願的強勁復甦。
將「城中學舍計劃」擴展至涵蓋現有商業樓宇的重建，或可提升香港長遠的學生宿舍供應。
增非本地學額令學生宿舍需求上升 「城中學舍計劃」有助降低寫字樓空置率
世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平認為，政府決定將每所資助專上院校非本地學生自費就學人數上限，由相當於本地學額數目的40%增至50%，以及調整資助研究院研究課程的超額收生自資學額上限由100%增至120%，可能會導致學生宿舍的需求增加。為應對這種潛在的需求增長，將「城中學舍計劃」擴展至涵蓋現有商業樓宇的重建，或可提升香港長遠的學生宿舍供應。 這次變動讓本地業主可利用該計劃下獲准增加的地積比率，這亦有助於緩解未充分利用的寫字樓的空置壓力。
世邦魏理仕估值及諮詢服務部主管鄭亥延表示，香港政府決定將公帑資助大學的非本地學生上限，由2026/27學年的40%提高至50%，加上較早前推出的「城中學舍計劃」，預計將大力支持商業投資市場。假設所有非本地學生均需要學生宿舍，到2027/28學年，所有專上課程的學生宿舍將出現約73,000個床位或以上的短缺。
該計劃已促成現有物業的積極改建，包括迄今為止，2025年已有四間酒店和三幢住宅樓宇被改建成學生宿舍。 我們預計，位於交通便利地段、表現不佳的酒店將有更多潛在的改建。 此外，重建資產亦可享有該計劃下的樓面面積豁免設施和寬鬆的規例，這將有助於加快市內舊商業樓宇的重建。 由於投資者應考慮到學生宿舍需要適度的床位租金增長，物業價值的增長將主要來自有效的營運模式，以降低營運開支 (Opex)。這些趨勢突顯了投資者對學生宿舍市場的日益關注，以及在市區內進行改造再利用的潛力。
增加中學非本地學生人數，將增加香港學生宿舍的需求。 鑒於針對海外/中國內地中學生的保護措施，酒店亦可吸引此群中學非本地學生。建議物業投資者也應留意相關需求。
在土地開發方面，政府精簡法定程序和行政流程，並容許停車場用途享有地面以上樓面面積豁免 (最多兩層)，將為發展商提供更大的設計彈性。
精簡土地開發法定程序行政流程 有助提高土地利用率
世邦魏理仕估值及諮詢服務部主管鄭亥延表示，在土地開發方面，政府精簡法定程序和行政流程，並容許停車場用途享有地面以上樓面面積豁免 (最多兩層)，將為發展商提供更大的設計彈性，並透過重新分配更多樓面面積至住宅單位，改善項目的經濟效益。這有助於提高土地利用效率，並增加市區的泊車位供應，而市區的需求仍然很高。 鑒於本港地價已下跌 30–50%，此項政策或可支持土地價值逐步穩定，並鼓勵更多積極參與土地招標。
至於釋放市區工業用地，政府重新評估市區內的工業用地需求至關重要，尤其是在傳統工業活動衰退的地區。在香港島，老化的樓宇存量和不斷變化的市場動態，為工業區帶來挑戰。 柴灣是一個很好的例子，許多工業大廈已超過40年歷史，正面對高空置率，尤其來自物流業。然而，在目前的「工業」土地用途規劃下，重建仍然缺乏吸引力，因為它限制了更優化的土地用途。缺乏規劃彈性或策略性重新定位框架，這些地區面臨長期停滯的風險。 優化政策或可釋放未充分利用的市區土地，並更好地配合香港不斷變化的經濟格局。
