2025-12-11 14:56:17

美國減息｜中原按揭王美鳳：減P周期完成平均按揭額450萬月供慳幾多？

美國聯儲局凌晨宣布2025年第8次議息會議結果，公開市場委員會成員通過下調聯邦基金利率0.25厘至介乎3.5厘至3.75厘，是今年第三次減息，符合市場預期，今年美息累減0.75厘。具指標性的滙豐銀行宣布維持最優惠利率(P)不變於5%；料其他銀行陸續跟隨。

本港息率：

維持P不變主因

中原按揭董事總經理王美鳳表示，基於今年9至10月銀行已分別減息兩次，銀行基本活期存息已降至零水平，存息已減無可減，而減P幅度去年至今已累達0.875厘，已抵銷對上一次加息周期之加幅，故此減P周期已完成，是次美國減息後銀行維持P不變符市場預期。

息率走勢及預期

王美鳳指出，港元拆息走勢主要受美國息率、本地資金流向及港元供求變化影響，基於美息下跌，料港元拆息將會有所回落(撇除季節性因素)，在資金流向未有明顯變化的情況下，按照目前銀行體系結餘維持約500多億元水平，港元拆息因應本地市場變化與美息差幅一般介乎0至1厘多不等，最近1個月港元拆息約3厘，維持低於美息約近1厘；美國當地預期明年美息仍處3厘以上水平，但明年聯儲局主席換屆令息率政策存變數，預期明年本港1個月拆息主要維持於2厘多水平，上半年按息主要維持於封頂息3.25厘之中性偏低水平，低於30年平均按息約3.78厘。按照現時H按計劃封頂息，1個月拆息須跌至低於1.95厘，按息方會跌穿封頂息而進一步下降。若非美息政策出現改變、又或本港資金流向出現明顯變化令拆息大幅下跌、又或引致銀行下調按揭計劃息率，料本港按息明年主要維持現有3.25厘水平為主。目前1個月拆息水平仍貼近按息，反映銀行按揭利潤仍微薄；但未來拆息將有所下跌，有利降低銀行資金成本，屆時銀行或有較大空間進一步增加按揭優惠。

12月份與樓按相關的1個月拆息平均為3厘，主流H按息仍以P按為基礎之封頂息計算，市場按息維持於3.25厘 (以H加1.3厘封頂P減1.75厘(P為5厘)，減息周期始於2024年，去年至今受惠銀行加快減P累達0.875厘，市場按息由去年至今已由4.125厘，下跌0.875厘至3.25厘，單計今年2025年P減幅共為0.25厘，市場按息由3.5厘降至現時維持3.25厘之中性偏低水平，低於30年平均按息約3.78厘。30年間若撇除2008年後基於美國QE寬鬆貨幣政策長達14年之超低息水平計，2008年前20年之平均按息為7.7厘。

美息方面：

王美鳳稱，美國為防止就業市場進一步降溫，是次12月份再減息0.25厘符合市場預期。今年美國減息幅度達0.75厘，去年減息期開始至今減息幅度已累達1.75厘，令美息現已返回現為3厘多中性水平，故此美國聯儲局亦指出明年再續減息之空間收窄，現階段美國預期明年減息次數減少及美息仍處3厘以上水平。然而，美國調整息率步伐除了視乎經濟就業及通脹數據發展外，亦得留意鮑威爾主席任期於明年5月屆滿後，繼任者是否推動偏向寬鬆政策支持延續減息，這樣將會令現任鮑威爾主席指出的息率政策出現變化，而令明年下半年美息走向出現變數。

樓巿方面：

偏低息率持續有利支持已靠穩重拾升軌的樓市繼續向好

王美鳳表示，今年樓市發展持續向好，市場客源增加，包括轉租為買的用家、買樓收租的客戶、趁低吸納的投資客、以及來自內地或海外買家置業者均有所上升，物業交投持續暢旺帶動買家入市信心全面提昇。去年起市場按息提早下跌，現時按息已維持於中性偏低水平，加上一般存息歸零，推動資金尋出路尋求較好回報，基於物業租金回報高、樓價追落後回升潛力大，料可持續吸引資金流向樓市，加上股市繼續造好帶動套股換樓尋求穩定回報意欲亦增，這些利好因素在明年延續，料可進一步推動樓市交投，並鞏固樓市處於上升軌道。

最低每月入息要求降低10%

王美鳳說，自2024年9月起，銀行已加快先後五度減P，隨着銀行下調最優惠利率(P)，H按封頂息率(以P按為基準計算)亦同步下降；市場按息已由2024年9月時之4.125厘顯著下跌至目前為3.25厘，累積減幅達0.875厘，令新按及供樓人士的供款負擔得以大幅舒緩。舉例，以貸款額100萬元、30年期計算，按息由去年4.125厘降至現時3.25厘計，每月供款由4,847元減至4,352元，每月供款大幅減少495元，減幅達10.2%。

若以目前新造按揭平均按揭額約450萬元、同樣以30年期計，經歷5次累計減息後，每月供款由21,809元顯著減少至19,584元，每月節省2,225元，減幅同樣達10.2%。累計減息有效幫助供樓人士及置業上會人士減輕負擔，最低每月入息要求亦由43,618元降至39,168元，門檻大幅降低4,450元或10.2%。