現時一個月港元拆息高企於貼近5厘水平，大中小型銀行均以高息搶存，反映銀行資金成本壓力仍高，顯示本地銀行短線仍有加按息的壓力。(資料圖片)
美國聯儲局連續兩次議息會議按兵不動，維持息率不變；至於香港方面，滙豐銀行亦宣布維持最優惠利率(P)於5.875%不變。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，是次美國議息會議不加息，屬市場預期之內，現時美國聯儲局暫停加息，是想有更多時間去觀察經濟情況變化及市場反應，預計12月美國加息的機會不高，相信美息已經見頂，但估計短期內不會調頭減息。香港方面，現時一個月港元拆息仍然高企於貼近5厘的水平，同時不論大中小型銀行皆仍要用高息搶存，反映銀行資金成本壓力仍然高，近日有大型銀行針對300萬元以下細額按揭加封頂息，都顯示出本地銀行短線仍有加按息的壓力。
黃詠欣解釋，有大型銀行微調細額按揭的鎖息上限，貸款額300萬元以下的H按鎖息上限(4.225%-4.275%)，較貸款額400萬以上的鎖息上限(4.125%)高0.1%至0.15%；以每100萬元貸款額計，每月供款差58.3元至87.5元，差幅不算太誇張，但亦反映出銀行的按揭取態較過去審慎。
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假設: 貸款額100萬元，年期30年。 |
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H按鎖息上限 |
P-2% = |
P-1.9% = |
P-1.85% = |
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月供 |
4,846.5元 |
4,904.8元 |
4,934元 |
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差幅 |
- |
+58.3元 |
+ 87.5元 |
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註; H指HIBOR銀行同業拆息。P指銀行之最優惠利率(P)，現時為6.125%。 |
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利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，預計12月美國加息的機會不高，相信美息已見頂，但估計短期內不會調頭減息。
本港銀行下年初或提高按揭優惠
黃詠欣續指，大型銀行繼9月上調鎖息上限後，個別銀行10月再針對細額貸款鎖息上限進行微調，這些都一定程度上紓緩了加最優惠利率(P)的壓力，但由於銀行資金成本仍然高，短期內可能仍有個別銀行可能微調按揭優惠或小幅上調封頂息率。她預計，隨着施政報告宣布減辣，發展商再次積極推新盤，樓市氣氛有改善之下，銀行開始部署下年按揭生意，下年初可能會相對提高按揭優惠。
由於預計港銀短線減息機會不大，加上樓市回調，令不少物業估值下調。黃詠欣提醒，早年選用發展商按揭計劃，或有財務機構一按及二按的人士，要盡早檢視供款息率變化，是否將步入高息期，盡早安排轉按回銀行的按揭計劃，以防出現因物業價值下跌，而被財務機構要求補回樓價差額，又或是call loan的風險。她指出，由於財務機構批出的按揭貸款與銀行按揭計劃不同，較多數是年期較短的，或是供息不供本的計劃，原本計劃的目的，是作一個短線的過渡，不是預計借款人如銀行按揭般借20至30年期，其貸款條款中，多數會有寫明是會每年或定期做評估，當於每年評估時，如發現按揭欠款已多於物業估值，例如物業最新估值為400萬元，但未還貸款為450萬元，財務機構便可能會要求借款人補回樓價差額，又或是大幅上調貸款利率，甚或是Call Loan，以平衡風險。