煥然懿居｜呎價可買二手私樓　學者批首置盤減私樓供應「冇必要存在」

市建局「首置盤」煥然懿居第三座現正接受申請，售價介乎408.2萬至964.2萬元，呎價達12,885元至16,499元，平均呎價為約1.43萬元。對比中原城市領先指數九龍區38個成份私樓屋苑本周呎價，煥然懿居最高呎價高於近半的18個屋苑呎價，包括紅磡海逸豪園和長沙灣昇悅居，煥然懿居第三座平均呎價亦高於10個屋苑呎價。有學者認為，「首置盤」銷售對象已有能力選購較舊的私樓單位，而「首置盤」會減少私樓供應，反推高樓價，質疑「冇必要存在」。

記者︰曾偉龍

提供260伙的「首置盤」項目紅磡煥然懿居第三座上周三（27日）起接受申請，至10月18日截止，以市價七八折定價，折扣率為22%，低於煥然懿居第一、二座分別於2019年及2020年發售時的38%及30%。截至昨日（2日），市建局收到1,184宗「首置盤」申請，暫超額申請3.6倍。

18成份屋苑平過「首置盤」最高呎價

《am730》翻查中原城市領先指數的九龍區成份私樓屋苑上周的調整實用呎價，38個屋苑呎價為約1.1萬元至4.1萬元，當中有18個屋苑呎價低於今期煥然懿居最高呎價16,499元，有10個屋苑呎價低於煥然懿居平均呎價1.43萬元，有4個屋苑呎價低於煥然懿居最低呎價12,885元。

在18個低於煥然懿居最高呎價的屋苑中，不乏較年輕的樓盤，更有同於紅磡區、約23年樓齡的海逸豪園（呎價16,470元），亦有樓齡約20年的長沙灣昇悅居（呎價16,250元）、約21年樓齡的將軍澳中心（呎價15,827元）和約23年樓齡的調景嶺維景灣畔（呎價15,001元）。即使在10個呎價低於煥然懿居平均呎價的屋苑中，亦有約26年樓齡的將軍澳東港城（呎價13,882元）和樓齡約27年的將軍澳新都城（呎價13,069元）。

未來項目折扣率為20%

翻查資料，預計2026年推售的長實安達臣道「首置盤」項目，涉及1,000伙，折扣率為20%，而今年流標並交予房協發展的荃灣油柑頭項目，折扣率亦為20%。

香港大學科斯產權研究中心主任及講座教授鄒廣榮向《am730》表示，「首置盤」折扣率不高，跌市時定價滯後於市場，導致私樓和「首置盤」的對象重叠，但「首置盤」屬資助出售房屋，轉售限制多，「（可負擔私樓的申請者）未必有意欲去買，私人市場買到差唔多嘅樓，少啲（轉售）限制，唔使抽籤」，故他估計今期「首置盤」銷情較差。

鄒廣榮質疑「首置盤」減私樓供應推高樓價

他又認為，土地供應有限，興建「首置盤」反令私樓土地減少，變相推高樓價，質疑「首置盤」數量不多，只能幫助「居屋以上、私樓以下」群組的少數人，卻推高樓價，令該群組大多數人更難置業，「（樓價上升後）又買唔到，係咪要再起多啲樓畀我？」他質疑，「首置盤」「冇必要存在」，因「首置盤」買家有能力購買較便宜的私樓，「呢班唔係好窮嘅人，佢哋買樓投資嘅部分係好多」，反建議政府將首置盤土地轉作私樓，增加供應。

他進一步指，政府資助房屋政策應針對住屋需求，而非投資需求，建議政府出售例如50年期的資助房屋，年期屆滿後政府收回業權，期間准許自由買賣，可解決市民的住屋需求和房屋流轉問題，因涉年期，亦撇除投資需求。

招國偉料市建局有財政壓力未能平賣

公屋聯會總幹事招國偉表示，市建局2019年「首置盤」折扣率為38%，是參考2018年居屋48%折扣率，再減10個百分點而得出，最新居屋折扣率為38%，今期「首置盤」卻是低於28%的22%，估計市建局有考慮財政負擔，「樓盤冇可能會長久地蝕住嚟賣，理解市建局有財政風險未必做到」。

對於私樓與「首置盤」對象是否重叠，他認為，目前推出的項目不多，是否需要檢討「首置盤」政策是言之尚早，應觀看今期的銷售反應，亦不同意私樓和「首置盤」對象重叠，因項目針對無能力買私樓的家庭，亦有家庭即使有能力買舊樓，亦希望購買環境較佳的新樓。

中原市分區領先指數九龍區成份屋苑呎價與「首置盤」呎價對比

資料來源︰中原地產

「首置盤」資料

*預計推售年份

資料來源︰《am730》資料室