地產
2022-03-26 12:00:00

大玩地積比率 佐敦八文樓華麗轉身

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【住得好】半世紀唐樓八文樓大變身 或融入西九龍文化區再升值

舊區重建是提供新住宅的主要來源之一,更有助市區環境的提升。然而,一直沿用的舊區重建方式欠缺彈性,發展商只能各有各做,毫無城市規劃可言。隨著市建局的油麻地及旺角重建大計公布後,有望大玩地積比率,舊區重建營造新出路,當中本重建「蝕本貨」的佐敦八文樓,更有機會華麗轉身。

 

去年10月的施政報告中,曾提及市建局會在油麻地及旺角,以創新及地區本的方式下,加快市區重建,在合適的重建項目擬採用轉移地積比率,以及街道整合等規劃方法,舊區重建提升靈活性及誘因。特首林鄭月娥明言,舊區重建上,政府扮演著促進者的角色,並透過放寬拍門檻及轉移地積比率兩大策略,協助增加物業供應。

旺角油麻地市區重建-house730

去年10月的施政報告中,曾提及市建局會在油麻地及旺角,以創新及地區為本的方式下,加快市區重建。

市建局新公布的油麻地及旺角重建大藍圖,便是透過轉移地積比率重新規劃該區,最終擬在區內興建最少五座摩天大廈,當中較矚目的轉變,是擬將佐敦渡船角舊樓八文樓推倒重來,打造成樓高逾400米的地標建築,集甲級寫字樓、零售商業、酒店及住宅等用途於一身,最終與西九龍融合,成「西九龍門戶綜合發展節點」。

若按照以往舊區重建方式,八文樓雖處一流地段,卻毫無收購重建誘因,全因其本身的地積比率已超額使用,重建反而會變蝕本貨。今次市建局能釋放八文樓潛在價,將其變身西九的重要招數,正是轉移地積比率。

佐敦八文樓-house730

市建局擬將八文樓推倒重來,打造成樓高逾400米的地標建築,最終與西九龍融合,成為「西九龍門戶綜合發展節點」。

轉移地積比率究竟有何等威力,可令八文樓有望大變身?

地積比率是用作計算樓宇的總建築面積與地盤面積的比率,每個地段及建築物都有相應的地積比率,通常住宅的地積比率最高約8至10。假設一個面積10,000平方呎的地盤,地積比率8倍,即總建築面積為80,000平方呎。

至於轉移地積比率,意指將一個地方或樓宇未用盡的地積比率,如休憩用地、舊樓、古蹟建築等,轉移至另一地方,增加後者的總建築面積,是轉移土地發展權的其中一個形式。地積比率轉移,可以是同區或跨區轉移,但因同區地價通常較接近,故較適合套用此方法,好像現在的油麻地及旺角重建計劃。

佐敦八文樓近西九-house730

八文樓因地理上鄰近高鐵及西九,透過轉移地積比率,發展潛力獲釋放。

以八文樓為例,市建局指該建築群共有3,200多伙,當年興建時採用的地積比率高達17.6,但現行市區可用的地積比率為9,反映若沿用現有方式,八文樓新建的單位將大幅削減。然而,若透過將同區物業及地段未用盡的地積比率轉至渡船角一帶後,八文樓有空間打造成樓高逾400米的地標建築。 

轉移地積比率這方法存在已久,並非新點子,但實際運用例子卻不多,一般是在歷史建築保育上,因當中涉及大量審批程序及問題。就油麻地及旺角重建計劃而言,縱使技術上可行,但區內有不少基層住戶,涉及大量賠償及安置問題。

不過,今次市建局破天荒運用轉移地積比率為舊區重建開路,若落實勢令該區的規劃大變身,特別是八文樓因地理上鄰近高鐵站及西九,發展潛力獲得釋放。

更重要的是,油麻地及旺角重建大藍圖若落實,在施政報告中已提及,荃灣和深水埗舊區將照辦煮碗,私人發展商的重建項目亦適用,或許是日後舊區重建的新方向。

作者: HOUSE730智能搵樓平台

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