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2022-08-10 04:30:18
日報

BIZ勝派丨開台剖析市況 專業點評 中原(工商舖)潘志明:下半年工廈成市場火車頭

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中原 潘志明

中原(工商舖)董事總經理潘志明Stanley。

經濟活動是否活躍,商家對市道前景是否樂觀,可以從工商舖租賃與交投看出端倪。香港在今年上旬接連經歷第五波疫情和俄烏戰爭影響供應鏈,以至美國重啟加息周期、Omicron BA.5變種升溫與台海局勢惡化,連環衝擊經濟復甦速度。適逢政府發放第二輪消費券,華姐拜訪中原(工商舖)董事總經理潘志明Stanley「取經」。「雖然上半年工商舖投資氣氛淡靜,但隨著新一屆政府爭取11月跟外地通關,以及最新落實『3+4』入境安排,為市場注入信心。此外疫市促進物流轉運,工廈回報潛力高,預期將帶動下半年成交投火車頭。」作為市場指標,中原(工商舖)也走入社交平台,近年頻頻見到Stanley開咪做節目剖析商場市況。他笑稱嘗試做業界KOL,「有責任面向公眾建立資訊平台,絕非坊間譁眾取寵show,因為我們是代表業界的專業。」

中原 潘志明

Stanley預測下半年工商舖整體交投氣氛略微回暖,成交量料重上約2,750宗水平,價格平穩走向至上升約5%內。

投資抱觀望 上半年萎縮審慎

市場不確定性因素衝擊香港經濟,綜觀今年上旬工商舖買賣與租賃持續低迷,加上嚴厲的疫情出入境措施,影響外資企業開設分公司的意欲,難免增加核心商業區甲級寫字樓的空置率。Stanley總結上半年各項承租與成交紀錄,表現全線下滑。「中原(工商舖)資料顯示,今年上半年暫錄得約2,435宗工商舖買賣個案,對比去年下半年約3,248宗為低,大減約25%;涉及總金額約521.19億港元,對比去年下半年急跌約兩成。」他指商舖方面,截至6月30日,市場共錄得1,929宗舖位租賃成交,涉及總金額約2.13億港元,對比去年下旬宗數及金額均減少約兩成;舖位買賣個案則暫錄得約597宗成交,總金額約187.25億港元,同樣較去年下旬分別遞減約28%及22%。

商廈表現更加低迷,Stanley指今年上半年暫錄得約334宗寫字樓買賣成交,較去年上、下半年分別減少約47%及34%;成交金額方面,暫時錄得約74.88億港元,比去年同期勁跌近七成,數字創新低。租賃方面,今年上旬有約2,602宗成交,涉及金額約2.15億港元,與去年下半年相比分別減少約24%及60%。「6月份港島區整體甲廈空置率突破歷來最高記錄,錄得約10.05%;九龍區指標商廈空置情況更為嚴重,最新整體空置率為12.67%。」他認為疫情促進混合辦公模式,減弱企業承租辦公室的需求;加上出入境檢疫措施過嚴,影響外資來港開設分公司的意向。「值得一提的是共享辦公室的興起,深受初創歡迎。部分平台更容許租戶在旗下不同『分店』流動預約使用設施,見客更靈活。」他表示已有甲級商廈業主變陣增設共享辦公室業務,亦有業主索性將物業委託共享平台代為營運。「整體而言上半年工商舖交投全線萎縮,氣氛慘淡,業主需要面對現實,尤其是一線地區物業的賣價與呎租有較大的下調空間。」

平民餐飲零售 回歸大手租務

雖然第五波疫情打擊飲食與零售市道,惟Stanley指如按月觀察的話,反映商戶逐漸重拾信心。他續說,「租務成交宗數自2月起谷底逐步攀升,由約193宗升至5月時約410宗,可見有商戶疫市開拓業務,落戶心儀舖位。」他指失去旅遊業支撐市區奢侈品店舖,本地消費難以令商戶生存,紛紛退租。「以往的名店區,吉舖租金已經由高位大跌五至六成,這些租盤令餐飲業和零售百貨趁低吸納,積極進駐這些一線地段。」他表示新承租的餐廳,主要以人均100港元消費的大眾化食肆,並且傾向中小型舖面與能夠靈活改變堂食和外賣比例。「另外一些日式百貨、美妝,以及生鮮生活雜貨亦進駐市區,亦有主打本土品牌來推廣,他們普遍負租能力較高,能夠消化部分萬呎旗艦店面。」商場亦各出奇謀,大搞周末市集、合作展覽活動來提升人流。Stanley坦言這些大舖拆細、短約承租、期間快閃店等純屬營運方的權宜之計,「疫情下消費活動明顯流向並集中於民生社區,有地方商場及地舖租金硬淨之餘,更有5至10%微升跡象,足見商戶競爭激烈。」

物流帶挈工廈 外資全幢收購改修增值

疫下求勝,網購行業興盛,集運倉、包裝轉運中心、衛星倉儲以至處理生鮮貨品和藥物的凍倉需求急增,「廠廈樓底高,亦有卸貨專用台和升降機,除了適合物流運輸外,做帶貨直播的小店、小型工作室、攝影場地等大派用場,因而締造更多入市良機。」他又指如選擇重建活化,工廈升值潛力不容小覷。「資料顯示,葵荃區工廈上半年錄得約673宗買賣成交,佔整體工廈成交宗數約45%,較去年下半年抽升一成。」Stanley指工廈相對較受投資者追捧,外資財團看準時機更全幢購入。「上半年累計錄得約19宗工廈逾億元大額成交,當中8宗為全幢工廈成交,部分更打算改修增加租務回報。」他估計下半年工廈會上升約25%至約1,750宗水平;呎價亦有望微升約3至5%。

中原

《中原工商舖》app有齊360度全景睇盤及聯絡代理跟進。

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市況紀錄等大數據亦在網頁開放於公眾查閱。

轉攻社交平台 轉型增專業實力

疫情下地產業界面對不少經營壓力,Stanley認為從業員在「盤源」、「顧客」和「代理」三方面,需要借助科技才能與時並進。「其實早在疫情前中原(工商舖)已部署網上搵盤和VR睇盤功能,市況紀錄等大數據亦在網頁開放於公眾查閱,以至疫情時買家能夠先上網『做功課』,再預約睇盤。」他又指代理已採用自家研發的盤源管理系統,手機即可工作,方便流動辦公。「去年我們更開設Facebook專頁,除了讓代理拍片介紹筍盤,也因應時局製作不同節目,自己甚至上陣做直播分析市況。」例如政府放寬入境措施、公布零售數據等消息,平台隨即製作節目評論市況,反應快速。Stanley坦言業內並無類似資訊平台,「我們還會製作教育性節目,如教授租舖要注意的事項等,希望代表業界的專業,向大眾灌輸實用知識。」

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早前美國宣布加息,FB專頁即推出直播節目剖析市況。

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亦有針對一周工商舖交投的新聞短播。

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