土地供應沒有增加 「辣招」只好維持不變

財爺在新財政預算案中談到印花稅時表示：「目前的各項住宅物業需求管理措施(即所謂「辣招」)維持不變。」地產界對此當然有點失望，不過我自己就早有心理準備，知道政府在現階段沒有條件作出改變，原因是土地供應依然不足，唯有繼續借「辣招」來壓抑需求。

財爺很老實，把「辣招」說成是需求管理措施。即是說，「辣招」的出現並非因為香港應該打擊相關類別的房地產交易，而是因為政府在土地供應上做得不好，一時間無法靠增加供應去滿足社會的需求；唯有退而求次，以壓抑需求的方法，去避免樓價因供不應求而急劇上升。

這絕非解決香港住屋問題的好方法，因為它只能表面上讓樓價升得慢一點，但沒法讓更多的人去實際解決居住問題。「納米樓」就是因為土地不足需求大而造成的，可謂是「辣招」的副產品。

現實是香港作為一個金融中心，交易自由以及交易成本低廉，本身就是金融中心賴以為存的基礎。在金融中心裏，各類資產都在頻繁交易，成交得愈密，價格信息就越容易掌握，資金就越願意在這種地方匯聚。所以香港早年並沒有向短期交易徵收額外印花費。如果只是做Confirmor(轉介人)，由於沒有實際持有過業權，連一分錢印花稅也不用付。

此外，基本法105條規定，法人(有限公司)在業權轉讓時應享有與自然人一樣的權利。因此，針對法人的買家印花稅本身就是違法的。至於針對內地人買樓的做法，近期政府自己也在修訂，已容許「高才計劃」的參與者有機會退稅。香港如果沒有住屋不足的問題，大可以歡迎外來資金來投資香港的房地產。

至於連買第二間樓也要交15%的印花稅實在高得離譜。政府若是習慣了這種寓禁於徵的管治方式，香港就可能會失去「自由之都」的美譽。

由此可見，「辣招」並非甚麼好東西，只能視作是一種臨時性的權宜之計。推出這種臨時措施的目的，是想透過需求管理先壓住樓價的升勢，好讓政府有時間去增加土地供應。

第一項「辣招」(特別印花稅)是2010年提出來的，至今已12年有多。其後，政府又推出買家印花稅與雙倍印花稅。在這段期間市場上的交易大幅減少，可見以「辣招」去遏抑需求是相當成功的。可惜的是，「辣招」雖為政府爭取到額外的時間，但政府似乎沒有好好利用。董建華只用了三年的時間就把樓宇的供應量增加到八萬五一年，但其後的政府卻花了逾十年的時間，仍沒法把供應量增加至五萬五一年。

出現這種情況的原因，可能與行「辣招」有關。政府見「辣招」可以暫時「止到咳」，可以鎮住樓價，因而沒有動力去增加土地供應。若然早點撤回「辣招」，政府就會失去依賴，唯有切切實實地去增加土地供應。這可能對解決香港的房屋問題更有好處。