改革開放工程師朱鎔基細緻描勒房地產肌理

剛離世的朱鎔基被譽為改革開放中的總工程師，因他不尚空談，習慣把複雜問題拆細，逐項尋找可行辦法。房地產制度改革是他最見功力的工程之一。3項轉向改變了中國城鎮的面貌，包括停止福利分房、住房分配貨幣化、建立個人住房貸款制度。這些措施結束了單位分房時代，讓住房成為商品，也把居民的居住需求轉化為可調動資源的經濟動力。城市化隨之加快，社會向上流動的空間一度明顯擴大。當然，這套制度運行20多年後衍生出新問題，但當年打下的基礎仍值得細緻審視。

所謂3項轉向，可說是國家逐步從住房供給者的位置後退。停止福利分房，是終止單位直接建房分房的老路，住房不再按職級和工齡派發。住房貨幣化，是把原本用於建房的資金轉為對個人的補貼，讓職工拿着錢到市場選擇。住房貸款化，則是讓銀行按揭成為普通家庭購房的常規工具。3步合起來，國家不再大包大攬，但也沒有一下子放手不管，而是先建立公積金、按揭和補貼機制，再有秩序地讓市場接手。這種退出是有控制的，不是休克式轉型。

這套做法的雛形來自朱鎔基主政上海時期。他面對人均居住面積只有約6.6平方米的困局，成立研究小組，親自到新加坡和香港考察，1991年在上海推行公積金和提租補貼等改革。深圳早在1980年代已有商品房和土地拍賣試驗，煙台也有房改探索。朱鎔基的貢獻在於把這些局部經驗整合成全國政策。他沒有憑空設計一套方案，而是不斷試驗，總結可行之處，再解決新出現的問題。這種工作方式很像工程師處理機械故障，先拆開看，逐件測試，再組裝運行。香港和新加坡的經驗被消化吸收，但沒有照搬。

改革釋放的能量相當巨大。住房從福利變成資產，居民有了置業誘因，儲蓄被引導到按揭和房產市場。建築業、鋼鐵、水泥、家電等產業被帶動，房地產成為拉動內需的重要引擎。城鎮人均居住面積由1990年代末的10多平方米，逐步提高到30平方米以上，居住條件改善是實實在在的。大量家庭通過早期購房分享到城市化紅利，中產階層的財富基礎也由此形成。1998年後的10多年，房地產對中國經濟高速增長的支撐作用很難用其他行業替代，這是當年制度設計帶來的正面結果。

但問題也逐步累積。地方政府發現土地出讓收入可以不納入預算，又幾乎全部留在地方，於是賣地成為財政的重要支柱。地價被推高，房價隨之上升。朱鎔基晚年已經看到這套制度走了樣。2011年他在清華座談時直言：「我們制定了一個錯誤的政策，就是房地產的錢，都收給地方政府，而且不納入預算，這不得了，這個錢就是搜刮民膏，所以把地價抬得那麼高。」他把矛頭指向房改政策本身，而不是分稅制。後來房地產過度金融化、地方債務和居民槓桿高企，已脫離他在任內設想的有序市場化。後續政策是否有工程師般的細心處理，值得反思。

中國經濟奇蹟並非偶然。至少在一段關鍵時期，有朱鎔基這類決策者願意把問題拆細，逐項試驗，吸收不同地方的經驗，再建立可運行的制度。這個過程一旦停下來，制度就會僵化，問題會累積。當下中國房地產市場面對的信心不足、庫存高企和財政壓力，其實也需要回到同樣的思路，不靠單一口號，而是逐項拆解，重新審視土地收入、住房保障和金融槓桿之間的關係。朱鎔基留下的不只是幾項政策，更是一種解決問題的方法。這套方法若能被重新拾起，房地產肌理的修復也更有希望。