帶老婆去購物
2017-05-17
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圖為置富產業網站。

上周六,未生需要和怪獸老婆去置富產業信託(778)旗下置富嘉湖的茶樓和怪獸老婆家人吃午飯。喝完茶後,眾人陸續散去,因為下雨的關係,未生和怪獸老婆因沒有帶傘,為避雨,把商場各處逛了一圈,最後因怪獸老婆不斷購物,使未生快破產了,所以決心把這題目寫好賺錢。 


置富嘉湖前稱嘉湖銀座,在1999年落成,商場分為兩大部分,旁邊設有天水圍暫時唯一酒店嘉湖海逸酒店。根據原來的城市設計,附近是西鐵和巴士總站,旁邊是天水圍公園,格局非常龐大,有一個大商場的氣派,但是後來卻因為西鐵延至屯門,導致後來的規劃錯位,未能成為整個天水圍的中心,人流未能聚集。未生憶起2000年代初曾去過商場,1樓是很大的冒險樂園,2樓是食物廣場,3樓是整層的百佳超級市場,但人流不太多,加上商場的通道非常闊,竟有些空蕩的感覺。 


在2013年8月,置富產業信託以58.49億元向長實購入嘉湖銀座的商場部分。這幾年間,天水圍圖書館搬走了,換上一些新店舖,令人耳目一新,酒樓翻新了,分割為兩家食肆,加上把散舖換上一些連鎖餐廳,部分洗手間也有更新,感覺有些好轉,租金估計也有一定上升。據置富產業信託的報告,該商場2016年租金收入為置富產業信託之冠,達2.646億元,較2014年度的2.186億元,增21%,估值68.81億元,增約18%,成為收入增長主要動力。 


未生當日逛商場所見,永旺(984)在Living Store旁邊的非常殘破小型遊戲館Molly Fantasy竟然爆滿,且戲院已多年沒有翻新,娛樂設施嚴重缺乏。另外,商場扶手梯也常常故障,往洗手間的通道和洗手間的設計非常陳舊,設計也有很多為了增加租金收入,因而分割得沒有大商場氣派,產品雖非常廉宜,但完全沒有吸引力,空置店舖也相對偏高,另外兩個商場中間沒有地道或有蓋空間,下雨會很狼狽,相對領展(823)天盛商場、T Town和天一商城差遠了,作為區內龍頭商場竟破落至此,非常可惜。側聞該商場需要進行3年的資產提升計劃,希望能改善缺點。 


未來在天榮站物業落成,加上天水圍人口和消費能力向上,置富嘉湖如果有能力抓緊這個機會,努力提升商場檔次,或會因地利成為區內龍頭商場,租金應可提升最少一倍,加上現時其負債比率低及高沽低買的作風,相信其「收購、提升、出售」的商業模式可持續,未來租金增長空間大,可長線持有。 

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