海之戀自家按揭創雙贏
2017-06-09
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海之戀獲年輕買家捧場。(資料圖片)

長實地產(1113)新樓盤海之戀銷售理想,從電視新聞所見,首日開賣人山人海,氣氛相當熾熱。據說樓盤廣受年輕人追捧,若六成半準買家僅35歲或以下。為何年輕買家鍾情海之戀?莫非是代言人力量?沒錯,該樓盤找來男子組合C AllStar做代言,廣告更配以近期大熱情歌《一刻戀上》。但宣傳歸宣傳,若市場缺乏需求根本不能成事。 


樓盤熱賣,有說是「借人頭」所致,即藉家中未置業年輕成員置業,以逃避政府印花稅。看似言之有理,但當人頭的門檻不高,只要未持物業便可,故未能解釋為何突然那麼多年輕人頭湧現。再講,人頭用來抽居屋的著數,比買私樓慳稅更大,精於計數的港人怎會輕易動用寶貴的人頭?究其原因,相信是市場的確存在這一批年輕買家,他們既有實際需要,又怕樓價愈來愈貴難圓置業夢。更重要的是,長實夥拍財務機構推出按揭計劃,申請門檻較一般銀行按揭寬鬆,認定是難得的上車好機會。


眾所周知,即使「有父幹」,現在要上車有如攀登珠峰,找一般銀行承造按揭,首個物業最多只能借到樓價六成,貸款限額僅500萬元,若樓價高於1,000萬元更低至五成。收入來源非本地就更慘,借貸成數按上述下調一成。 


雖藉按揭保險計劃可最多借到九成,但限制多多,如必須是首次置業,按揭上限僅360萬元,申請人須是固定收入且來自本地,供款佔入息比率不可逾45%。換句話說,在港外工作或是Slash族免問。其實政府的政策很多時都自相矛盾,一邊廂鼓勵港青到內地發展,另一邊廂對他們回港買樓又設置限制,看來有意離港發展者,必須具備破釜沉舟的決心才成。就算通過首期這一關,置業者還要接受銀行的壓力測試,重重刁難加上辣招連連,有實際住屋需要,但卻被界定成「沒能力」的人愈來愈多。 


相信是看準市場需求,長實索性賺埋銀行那一份,推出較為寬鬆的高成數按揭計劃,利人利己。或許有人會問,發展商提供按揭並非新鮮事,過往他們也提供二按,現在只不過多做一按而已,何奇之有?是次轉變的最大意義就是直接承造一按。發展商要借出二按,必先得到一按借款人即銀行的批准,若買家未能通過一按及二按的壓力測試,發展商想借也不成。現在由發展商提供一按,由於其運作不受金融管理局監管,故不用像銀行般綁手綁腳,借出成數可高些,也不用跟隨種種審批限制。海之戀銷情如此理想,相信其他發展商將爭相仿效。 


當然,世上沒有免費午餐,買家選擇發展商一按就要支付高息。有趣的是,部分傳媒說搵笨,但發展商面對的信貸風險較銀行高,而且出售的樓盤不能即時全數套現,收取高息以彌補損失無可厚非。 


能夠洞悉市場需求,不怕與政府對著幹,為客戶掃平入市障礙之餘,公司又可多賺一筆可觀利息,齊創雙贏局面,李超人之所以能成為香港首富,不是沒原因。但話說回來,長實始終不是銀行,用於向買家提供一按的資金相信不菲,此舉會否影響公司的資金流動性,借貸成本會否增高,值得我們往後留意。 
 

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