領展的矛盾
領展(823)行政總裁王國龍將於明年6月底前退任行政總裁及執行董事。以家庭及個人原因決定退休交棒，當然最順理成章、天經地義，喊住回顧自己過去工作的戰績：成功改善社區，「香港成功故事」、「寫下我職業生涯最驕傲成績」。
自己的秤跟市場的秤，原來大不同，市場聲音多針對「肥上瘦下」的批評，「肥上」指領展高層管理團隊(包括王國龍)薪酬豐厚，「瘦下」即指領展被批評經營策略偏向商業利益最大化，例如大幅提升旗下商場及街市租金，導致小商戶難以經營；翻新社區商場後引入連鎖店，取代原有小本經營的民生店舖；被指忽視基層市民需求，加劇社區生活成本。
王國龍自2010年起擔任領展行政總裁，主導領展資產提升計劃和資產出售策略。在其任內，領展從傳統公共屋邨商場營運者，轉型為進軍中高端市場，包括收購海外商業地產，被批評偏離「服務社區」的初衷。
爭議的焦點，其實主要圍繞社會責任與股東利益之間的矛盾，由於領展前身為「房委會商場」，本以服務公屋居民為宗旨。然而上市後為了向股東負責，策略轉向追求利潤，被批犧牲基層利益，多區街市翻新後租金急升，小販被迫結業。
高層薪酬爭議主要圍繞王國龍等高管薪酬與公司利潤掛鈎，但利潤增長部分來自加租及出售公共資產，被質疑「榨取社區」換取個人獎金。
政府的監管缺失亦最為市民詬病。立法會多次討論領展問題，但政府以「不干預市場」為由拒絕對領展設租金管制，被批縱容壟斷。作為行政總裁，王國龍直接制定加租及資產處置策略，須為民生影響負責。其「商業導向」轉型加劇社區矛盾，未能平衡社會責任。多區居民曾發起抗議領展加租，要求回購街市，反映基層對企業壟斷民生設施不滿。王國龍作為轉型策略推動者，責任在於未在商業與社會價值間取得平衡。然而，結構性問題須政府透過政策(如規管租金、增加競爭)解決，單一問責管理層難治本。未來須持續關注新管理層能否調整策略，回應社區需求。
儘管領展是上市公司，管理層須依法向股東負責，追求利潤符合企業本質，惟民生問題根源在政府房屋及福利政策，亦不應全歸咎領展。還望新管理班子兼顧股東回報與民生訴求，切勿重蹈覆轍，顧此失彼。