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風管的提示
2021-07-29

近來其中一單轟動一時的地產新聞,可謂各大型銀行相繼停辦中國恒大集團新盤樓花按揭一事。 雖然受影響的業主實屬少數,且並非沒有解決辦法,但相關罕見的舉措亦反映了處於金融動盪時勢下,銀行杯弓蛇影的風險管理部門確實會寧願棄車保帥,更何況這趟是樓花按揭的卒仔而已,哪怕是少少的風險亦不願再背上身。

那麼,樓按的風管其實是怎樣一回事呢?筆者在此簡單將要管理的對象分為借貸人、抵押品和發展商三個部分,而其終極目標當然是減低和避免壞賬風險。一般申請按揭時,銀行內部當然要審核借貸人的背景,包括工作及收入資料、過往信貸紀錄、其他資產淨值等等,簡單來說就是既要滿足監管的條件又要有能力供得起,否則要麽不受理申請、要麼按息要更高一點、要麼供款年期要縮短,或者成數要降低,這些都是風管下的結果,目的都是要避免斷供風險。同時,銀行亦會檢視按揭相關的抵押品,亦即是物業本身的狀況,例如樓齡、樓宇質素、價值、任何改動或僭建物等等,萬一不幸斷供變銀主盤,銀行亦希望優質的抵押品能以好價錢賣出,回收部分成本。

其實,銀行對發展商的審視亦一直存在,只是身處樓市熱浪洪流下,加上成熟的監管制度,似乎任何發展商推售新盤都幾乎能賣個滿堂紅,漸漸地忘卻了上世代例如短樁和爛尾樓的事故等等。 銀行接盤之前,亦會審視相關發展商的背景及能力,例如會否從未在本港賣過新盤、有否興建市區大型屋苑的經驗和能力等等。這次停接某類按揭產品的特例正好再次喚醒大眾買樓時,對發展商的能力及商譽有再多一重的考量。

作者為中原測量師行估價部高級經理

文章轉載自「AM地產」facebook:
http://bit.ly/2wls4EF

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