新年伊始，筆者身邊有能力的朋友，已紛紛密鑼緊鼓趁樓市於第四波新冠肺炎疫情調整期趕入市。動盪時勢下，剛巧被問到關於長達6個月成交期的利弊，跟朋友權衡輕重後，亦跟大家簡單分享一下。
一般二手物業買賣的成交期大約為2個月左右，它可說是一個市場認為最可取的定位，一來為新買家準備合理而充分的時間謀劃首期資金，二來為交易背後例如律師樓核實業權、準備相關文書、物業估價、銀行按揭申請及審批等提供需要的彈性。一般而言，律師樓處理樓契等文書需時前後10至15個工作天不等，而銀行處理按揭又需要另外10至15個工作天不等，當中視乎物業狀況及申請人資料背景等或出現個別時間誤差，那麼2個月左右就剛剛好足夠。當然，有時因為某些特殊原因，簡單例如遷就交吉交易，成交期有機會被要求拉長，買家就需要衡量一下風險了。
簡單來說，時間一旦被拉長，自然會存在變數，風險亦會相應增加，例如物業估價變動以及銀行按揭取態。雖然近年來樓市變化得比以往更快，一年內已經像過山車般上落，但其實大部分銀行接受物業估價於兩個月內有效，就算市況出現輕微波動，亦不至影響按揭審批。但成交期愈長，估價就愈不可控，始終無人能準確預計未來樓市走向。若到臨近成交時才發現因估價不足影響按揭，就有機會需要額外抬錢上會了，最壞情況甚至撻訂。
另外，銀行的按揭業務取態亦非星斗市民所能控制，就算市況並未出現預期波幅，但銀行會因應其自身資金成本控制、業務板塊傾斜、對後市分析等因素而修改按揭產品及其條款，長成交期買家就需要承擔利率變動，甚至乎不獲受理的風險了。
最後，筆者朋友願意承擔相關風險，但就其增加的無形成本決定向業主進一步壓價，故事就待續了。
作者為中原測量師行估價部高級經理張世昌
文章轉載自「AM地產」facebook:
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