2018年內房步入還債高峰期
2018-01-22

上海、深圳兩交易所於2016年對內房申請融資實施「視窗指導」,收緊公司債審批。內地境內融資管道收窄,審批時間長,借貸成本亦攀升。再加上,2017年十月國務院提出「嚴格管控各類資金違規進入房地產市場」的指示,房企境內融資難度不斷上升。

事實上,2017年在岸債券發行量大減,中國指數研究院資料顯示,2017年全年公司境內債共計發行622億元,同比下降85.6%。相反,2017年全年內房企境外融資合計388.6億美元,較2016年全年的140.6億美元大幅增加176%。反映海外融資越來越受到重視。

踏入2018年,1月上旬房企計劃海外融資規模累計已超過45億美元,佔2017年11%。龍湖地產(960)1月9日發行於2023年到期的3億美元3.9%優先票據及於2028年到期的5億美元4.5%優先票據訂立購買協定,票據發行的估計所得款項總額約為7.981億美元。碧桂園(2007) 於1月10日宣佈擬發行2023年到期2.5億美元優先票據及2025年到期6億美元優先票據。所得款項淨額約為8.39億美元,用於提早贖回2023年票據及一般營運資金。碧桂園(2007) 更於1月17日宣布配股資10億美元。

粗略統計2017年至2020年房地產債券到期情況,數據顯示債券再融資壓力最大的是2020年。但若計及2015年下半年和2016年發行的房企公司債是3+2期限,償還壓力可能會提前到2018年或2019年。我們預計2018年下半年行業將步入公司債到期高峰期。據Wind資訊統計顯示,2019年房企債券到期規模將進一步攀升至4026億元。

展望2018年內地地產融資政策仍會保持整體偏緊,內房企海外融資規模料繼續擴大。此外,房企也在國內積極拓展新的融資方式,包括房地產私募基金、資產證券化(ABS)、房地產投資信託(REITs)等。

在房企融資難度不斷上升,成本提高,中小房企資金鏈受壓,融資渠道收緊使得部分中小房企被迫退出,行業集中度增加。投資策略上,由於預期內房2017年業績造好,支持此前股價上升,但碧桂園(2007) 配股後,料內房配股發債持績,建議趁高銷定利潤,待調整再收集。此外,避開高負債內房,如融創(1918.HK)恆大(3333)、富力(2777) 等,當中富力(2777)於2018年到期債有約40億美元。麥嘉嘉為證監會持牌人,並無持有上述股票。

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