白居二供不應求居屋地價基金化

「白居二2024」的配額大幅增加1,500個，至6,000個，其中新增的1,500個配額為「青年計劃(白居二)」配額，全部撥予40歲以下的青年申請者，其餘4,500個屬一般配額。最新一期「白居二」共收到約34,000份申請，其中超過八成，即28,000份是申請「青年計劃」，可見青年人對資助房屋的需求非常殷切，而計劃亦成功配合協助青年置業向上流動的大方針。

青年人置業困難的根源在於焦慮感多於實際能力。現時樓價一直緩慢回落，年輕人能夠負擔的二手上車盤選擇愈來愈多，分布各區。例如，天水圍嘉湖山莊日前有2房戶單位以275萬元成交。年輕人焦慮的主因是擔心能否用同樣的金錢在未來置業。因此，過往有一種錯誤的論述認為年輕人置業難，但實際上，在樓市的上落周期中，青年人置業的機會仍然不少。

居屋的出現，正是為了協助年輕及基層家庭自置物業，因此提供一定的折扣。隨著多年的發展，居屋與發展商供應的私人樓宇逐漸演變成為兩個不同的住宅市場。私人屋苑已朝向中產化和豪宅化，即使單位實用面積只有二三百平方呎，但屋苑的配套設施，如會所、商場及物業管理質素，已與居屋形成兩種不同級別的產品。許多發展商也曾表示歡迎增加居屋供應，因為兩者已針對不同的客群。

在這種發展背景下，居屋已成為香港一個獨特的房屋梯階，政府不能輕易撤出或停建。政府應全面檢討公營房屋的定位與策略，包括為公屋單位數目設置上限。例如，現時公屋單位總數為85萬，當單位數目增至約100萬時便停止建設，鼓勵公屋居民在累積一定財富後購買居屋及私樓。而新興建的公營房屋則全數為居屋，以滿足特定市場的需求，並提供一個梯階，讓公屋居民可以將單位騰空，分配給更有需要的人士，而不是無限期增加公屋單位數量，並花大量精力迫使富戶搬離公屋。

除此之外，現有的居屋補地價制度仍有不少改善空間。香港大學經濟學講座教授王于漸曾指出，政府規定居屋業主出售房屋時必須向政府補償地價差額：不但要支付當年政府少收的地價，更要補償多年來的地價升值。一般住戶無法或不願預先支付巨額「補地價」，這使得居屋業主難以出售變現，只能終其一生住在該單位內。居屋地價資產也不能釋放出來。

故此，政府可為新舊居屋的地價資產成立一個獨立基金，由獨立於房委會的資產機構以市場原則管理，房委會的角色專注回建屋，而非融資及管理資產。

成立地價基金後，居屋的地價資產可即時套現，幫助紓解房委會，以至政府庫房壓力。此外，這個基金也可以以上市的形式公開讓市民參與，同時可以推出更多類似白居易計劃的方案，只要符合經濟原則，可以用各種方式的計劃，吸引不同人士購買居屋。

屆時，政府的角色是興建一定數目的公屋及居屋，而二手市場的活化則由市場化的基金推動，形成一個穩固的房屋梯階。餘下的土地則主要交給私人市場，提供更高質素的住宅，以滿足不同階層的置業需求，達至社會和諧穩定。