寫字樓價量暴跌減供量控制預期

由恆興業集團趙善簪家族及相關人士持有的中環商廈「皇九」10樓全層，最近獲鷹君主席及董事總經理羅嘉瑞等相關人士以2.18億元買入，平均呎價15,809元，較7年前高位大幅回落逾七成。這成交反映商業樓宇市場持續不振，若政府在商廈供應上不大刀闊斧訂下清晰的立場轉變，寫字樓的跌勢短時間難以逆轉。

今次「皇九」交易的主要賣家為趙善簪，他於七十年代成立恆興業集團，是香港歷史最悠久的金融服務公司之一。其妻子趙曾學韞為慈善家，享有「慈善女皇」之稱。夫婦倆創立的慈學慈善基金，支持超過三百個慈善項目，其中包括「加中兒童健康基金會」，捐資建辦了9所及參與籌辦了100所「愛幼中心」，為初生嬰兒、兒童及懷孕婦女提供衛生和疾病預防工作。相信賣家沒有財務壓力，交易價與高峰期有大幅下跌，仍然願意出售物業，可見中環寫字樓市道風光不再，亦可見賣家看淡後市。

今次有買家承接，或許有實際需要，買家鷹君集團購入商廈全層，可配合集團往後發展。在一些資金充裕、負債比率低的財團來說，找到合適的物業、相對低價入市，也是明智的商業決定，但這類有實力的買家在市場愈來愈少，條件較差的商廈更難以放售。

其實有「中環大地主」之稱的置地公司，去年在營運策略上已作出大轉變，不再於香港及亞洲區內投資「建售物業」，並積極將現有項目出售套現。這反映本港寫字樓的市道已有根本的改變。

仲量聯行發表的《香港地產市場觀察》報告中指出，6月底整體寫字樓空置率維持於13.6%。中環及灣仔、銅鑼灣的空置率分別上升至11.8%和9.5%。九龍東的空置率更高達20.7%，情況令人憂慮。

整體寫字樓市道偏弱成因極為複雜，包括疫情後經濟放緩的結構因素，也有中美角力香港成為磨心的隱憂，還有本港外資企業縮減規模，甚至撤離香港的短期因素。雖然國家已出台不少措施支持香港，鞏固國際金融中心地位，例如配合香港發出穩定幣商的牌照，亦鼓勵內地民企來港上市。這些措施可吸引增加資金投放，但對商廈市場未見有即時成效。尤其是內地來港上市的民企，雖然有不少希望借助香港打進國際市場，例如京東計劃收購本港的零售企業，拓展香港的網購業務，但會否將整個總部遷移來港，從未有聽聞。

在香港營商，在法制及政府效率上無疑有優勢，但營運成本仍然高企，特別是人才的成本高昂，輸入高才專才的關卡重重。如果一個民企在內地已如魚得水，豈會大費周章將總部遷到香港。除非有一站式的服務協調，包括方便相關員工及家屬來港工作及居住，否則香港的「總部經濟」很難成事。

此外，政府對寫字樓規劃的態度並沒有清晰的轉變也成為絆腳石。啟動九龍東近20年的規劃，按寫字樓的空置率及實際情況來看，第二個核心商業區的計劃談不上成功。目前只能吸引二線的企業，或一線企業的後勤崗位遷到九龍灣一帶。這個規劃上的錯誤，政府似乎未有認真應對，還繼續規劃第三個核心商業區，即交椅洲人工島，雖然政府已放緩進度，但計劃若不宣布擱置，企業只會擔心優質寫字樓會供過於求，從而令相關價格繼續回落。當有華資地產商面對經營困難，甚至資不抵債的危險狀況，其實已是極大警示。特首李家超在施政報告內，有必要在寫字樓的規劃上作出全盤的修正，才能挽回寫字樓市道持續向下的頹勢，否則香港優質資產持續貶值，對香港作為國際金融中心發展不利。