業主一次過預收一年租金確實省事，但卻有風險。(資料圖片)
近年香港不少業主為「避免租客欠租」而要求租客一次過預繳一年甚至兩年租金，初看確實省事：現金到手、心理上踏實。但實務上偶爾出現的情況，往往不是一筆過收了錢就能把風險攔腰斬斷，更常見是把「追討成本」轉移到「管理與意外處理成本」。
筆者曾處理過一宗個案，最令我警惕。該住宅租出後，租客同意預繳兩年租金，並與業主商議得到較優惠的租金條件。表面相安無事，惟租約期滿前，業主多次聯絡租客不果；期間更曾出現冷氣機滴水問題，管理處上門亦無人回應。最終，業主只能按程序申請收樓，當執達主任破門進入時，才發現租客已在單位內離世多時。
其次大多可能是租客不當使用設施，導致單位內部損毀嚴重，按金亦不足以抵償損失。對業主而言，實際損失不僅限於租金，更包括收樓及清理的時間成本、單位因事件所產生的損失，以及日後重新放租的時間成本等。
筆者認為，預繳租金可作財務安排，但不能取代溝通機制與風險管理。業主最佳的做法，是與租客建立良好關係，主動聯絡與查詢單位狀況，例如定期查問冷氣及滲漏跡象、妥善保留租客緊急聯絡資料、並在發現異常時即時跟進。要守住的不只是收租的安全感，而是整體資產的可控性。